Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое территориальные зоны и почему важно о них знать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Правовой режим земель рекреационного назначения определён положениями ЗК РФ. Использоваться данные территории могут только для организации отдыха и оздоровления граждан. Воспользоваться этими землями по назначению и объектами, расположенными на них, могут все желающие граждане при условии соблюдения режима их эксплуатации.
Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства Наименование вида разрешенного использования земельного участка (с указанием кода классификатора) Наименование вида разрешенного использования объектов капитального строительства Основные виды разрешенного использования Питомники (1.17)
- Объекты для выращивания и реализации подроста деревьев и кустарников, используемых в сельском хозяйстве, а также иных сельскохозяйственных культур для получения рассады и семян;
- сооружения, необходимые для указанных видов сельскохозяйственного производства
Деятельность по особой охране и изучению природы (9.0)
- Объекты для обеспечения деятельности, связанной с охраной и изучением природы (государственные природные заповедники, национальные и природные парки, памятники природы, дендрологические парки, ботанические сады, оранжереи)
Охрана природных территорий (9.1)
- Объекты для обеспечения охраны природных территорий
Историко-культурная деятельность (9.3)
- Объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации; объекты для сохранения и изучения объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации
Водные объекты (11.0)
- Поверхностные водные объекты
Условно разрешенные виды использования Коммунальное обслуживание (3.1)
- Объекты для обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами (холодного и горячего водоснабжения, электроснабжения, водоотведения (канализации), газоснабжения (в том числе поставки на регулярной основе бытового газа в баллонах), теплоснабжения (отопления), в том числе поставки на регулярной основе твердого топлива при наличии печного отопления, сбора неопасных твердых отходов)
Обеспечение деятельности в области гидрометеорологии и смежных с ней областях (3.9.1)
- Объекты для наблюдений за физическими и химическими процессами, происходящими в окружающей среде, определения ее гидрометеорологических, агрометеорологических и гелиофизических характеристик, уровня загрязнения атмосферного воздуха, почв, водных объектов, в том числе по гидробиологическим показателям, и околоземного — космического пространства; объекты, используемые в области гидрометеорологии и смежных в ней областях (доплеровские метеорологические радиолокаторы, гидрологические посты и другие объекты)
Отдых (рекреация) (5.0)
- Объекты для обустройства мест для занятия спортом, физической культурой, пешими или верховыми прогулками, отдыха и туризма, наблюдения за природой, пикников, охоты, рыбалки и иной деятельности;
- объекты для создания и ухода за городскими лесами, скверами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также для обустройства мест отдыха в них
Площадки для занятий спортом (5.1.3)
- Объекты для устройства площадок для занятия спортом и физкультурой на открытом воздухе (физкультурные площадки, беговые дорожки, поля для спортивной игры)
Природно¬познавательный туризм (5.2)
- Базы и палаточные лагеря для проведения походов и экскурсий по ознакомлению с природой, пеших и конных прогулок;
- объекты для осуществления необходимых природоохранных и природовосстановительных мероприятий
Причалы для маломерных судов (5.4)
- Объекты для причаливания, хранения и обслуживания яхт, катеров, лодок и других маломерных судов
Водный транспорт (7.3)
- Искусственно созданные для судоходства внутренние водные пути;
- объекты внутренних водных путей;
- речные порты;
- причалы;
- пристани;
- гидротехнические сооружения; навигационное оборудование;
- другие объекты, необходимые для обеспечения судоходства и водных перевозок, заправки водного транспорта
Общее пользование водными объектами (11.1)
- Объекты для обеспечения общего пользования водными объектами:
- объекты для водопользования, осуществляемого гражданами для личных нужд;
- объекты для забора (изъятия) водных ресурсов для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения; объекты для купания;
- объекты для использования маломерных судов, водных мотоциклов и других технических средств, предназначенных для отдыха на водных объектах
Гидротехнические сооружения (11.3)
- Гидротехнические сооружения; плотины;
- водосбросы, водозаборные, водовыпускные и другие гидротехнические сооружения;
- судопропускные сооружения; рыбозащитные и рыбопропускные сооружения;
- берегозащитные сооружения
Земельные участки (территории) общего пользования (12.0)
- Объекты улично-дорожной сети; объекты благоустройства территории
Улично-дорожная сеть (12.0.1)
- Объекты улично-дорожной сети;
- автомобильные дороги;
- трамвайные пути;
- пешеходные тротуары;
- пешеходные переходы;
- площади; бульвары;
- набережные;
- проезды;
- велодорожки;
- объекты велотранспортной инфраструктуры; объекты инженерной инфраструктуры;
- придорожные стоянки (парковки) транспортных средств в границах городских улиц и дорог, за исключением предусмотренных видами разрешенного использования с кодами «хранение автотранспорта (2.7.1)», «служебные гаражи (4.9)», «стоянки транспорта общего пользования (7.2.3)»
Благоустройство территории (12.0.2)
- Объекты благоустройства территории; малые архитектурные формы; общественные туалеты
Что такое «категория земли»
Категория земельного участка — это описание свойств территории и правовой режим ее использования, coблюдeниe кoтоpoгo кoнтpoлиpyeтcя нa зaкoнoдательном ypoвнe. Всего таких категорий семь (ст. 7 Земельного кодекса РФ):
Категория земельного участка является его важнейшей характеристикой (данные об этом указываются в Едином государственном реестре недвижимости, ЕГРН) и определяет то, каким образом данный земельный участок можно использовать.
При этом целевое назначение и категория земли — это не совсем одно и то же. «Категории земель — это система классификации всех территорий России, которая основана на их целевом назначении. В свою очередь целевое назначение — это система характеристик: экологических, геологических, биологических, которые определяют цель и способ эксплуатации земли. Целевое назначение участка — это разделение земельных участков по категориям (например, земельный участок сельскохозяйственного назначения) и видам разрешенного использования (например, для индивидуального жилого строительства (ИЖС))», — пояснил руководитель практики юридической компании «Интерцессия» Григорий Скрипилев.
К примеру, участок садового некоммерческого товарищества (СНТ) может относиться к категории сельскохозяйственных земель, а основной вид использования такой земли — ведение садоводства и огородничества. Сам земельный участок нужно использовать по назначению. Например, нельзя на участке для ведения огородничества построить капитальное жилое строение, а на землях лесного фонда вовсе нельзя строить капитальные сооружения. Если не соблюдать требования, то землю могут и изъять.
Виды разрешенного использования
Разрешенное использование земельного участка регламентирует, как можно использовать землю и что на ней можно построить. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определенной категории земель и виду разрешенного использования.
Земля на территории муниципальных образований поделена на территориальные зоны. Для каждой из них местные власти устанавливают виды разрешенного использования земельных участков, объекты недвижимости, которые на них можно строить, а также их параметры по высоте и размеру, пояснили в Росреестре.
Местные власти определяют виды разрешенного использования для каждой территориальной зоны, исходя из исторически сложившихся условий использования территории. Документы градостроительного зонирования регламентируют, какие ВРИ могут быть выбраны правообладателями земли самостоятельно, какие — после получения разрешения, а для каких видов деятельности участки не могут быть использованы.
Существует Классификатор видов разрешенного использования, утвержденный приказом Росреестра. На его основании муниципалитеты устанавливают для каждой территориальной зоны основные виды разрешенного использования, вспомогательные и условно разрешенные.
Зона отдыха территорий садоводства и огородничества (РС)
Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства Наименование вида разрешенного использования земельного участка (с указанием кода классификатора) Наименование вида разрешенного использования объектов капитального строительства Основные виды разрешенного использования Коммунальное обслуживание (3.1)
- Объекты для обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами (холодного и горячего водоснабжения, электроснабжения, водоотведения (канализации), газоснабжения (в том числе поставки на регулярной основе бытового газа в баллонах), теплоснабжения (отопления), в том числе поставки на регулярной основе твердого топлива при наличии печного отопления, сбора неопасных твердых отходов)
Предоставление коммунальных услуг (3.1.1)
- Объекты, обеспечивающие поставку воды, тепла, электричества, газа, отвод канализационных стоков, очистку и уборку данных объектов
Отдых (рекреация) (5.0)
- Объекты для обустройства мест для занятия спортом, физической культурой, пешими или верховыми прогулками, отдыха и туризма, наблюдения за природой, пикников, охоты, рыбалки и иной деятельности;
- объекты для создания и ухода за городскими лесами, скверами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также для обустройства мест отдыха в них
Площадки для занятий спортом (5.1.3)
- Объекты для устройства площадок для занятия спортом и физкультурой на открытом воздухе (физкультурные площадки, беговые дорожки, поля для спортивной игры)
Оборудованные площадки для занятий спортом (5.1.4)
- Сооружения для занятия спортом и физкультурой на открытом воздухе (теннисные корты, автодромы, мотодромы, трамплины, спортивные стрельбища)
Водный спорт (5.1.5)
- Объекты для занятия водными видами спорта (причалы и сооружения, необходимые для организации водных видов спорта и хранения соответствующего инвентаря)
Причалы для маломерных судов (5.4)
- Объекты для причаливания, хранения и обслуживания яхт, катеров, лодок и других маломерных судов
Обеспечение внутреннего правопорядка (8.3)
- Объекты для подготовки и поддержания в готовности органов внутренних дел, Росгвардии и спасательных служб, в которых существует военизированная служба; объекты гражданской обороны (за исключением объектов гражданской обороны, являющихся частями производственных зданий)
Деятельность по особой охране и изучению природы (9.0)
- Объекты для обеспечения деятельности, связанной с охраной и изучением природы (государственные природные заповедники, национальные и природные парки, памятники природы, дендрологические парки, ботанические сады, оранжереи)
Историко-культурная деятельность (9.3)
- Объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации; объекты для сохранения и изучения объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации
Водные объекты (11.0)
- Поверхностные водные объекты
Гидротехнические сооружения (11.3)
- Гидротехнические сооружения; плотины;
водосбросы, водозаборные, водовыпускные и другие гидротехнические сооружения; судопропускные сооружения; рыбозащитные и рыбопропускные сооружения; берегозащитные сооружения
Земельные участки (территории) общего пользования (12.0)
- Объекты улично-дорожной сети; объекты благоустройства территории
Улично-дорожная сеть (12.0.1)
- Объекты улично-дорожной сети;
- автомобильные дороги;
- трамвайные пути;
- пешеходные тротуары;
- пешеходные переходы;
- площади;
- бульвары;
- набережные;
- проезды;
- велодорожки;
- объекты велотранспортной инфраструктуры; объекты инженерной инфраструктуры; придорожные стоянки (парковки) транспортных средств в границах городских улиц и дорог, за исключением предус��отренных видами разрешенного использования с кодами «хранение автотранспорта (2.7.1)», «служебные гаражи (4.9)», «стоянки транспорта общего пользования (7.2.3)»
Благоустройство территории (12.0.2)
- Объекты благоустройства территории; малые архитектурные формы; общественные туалеты
Земельные участки общего назначения (13.0)
- Объекты, относящиеся к имуществу общего пользования, предназначенному для общего использования правообладателями земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд
Что такое «категория земли»
Категория земельного участка — это описание свойств территории и правовой режим ее использования, coблюдeниe кoтоpoгo кoнтpoлиpyeтcя нa зaкoнoдательном ypoвнe. Всего таких категорий семь (ст. 7 Земельного кодекса РФ):
Категория земельного участка является его важнейшей характеристикой (данные об этом указываются в Едином государственном реестре недвижимости, ЕГРН) и определяет то, каким образом данный земельный участок можно использовать.
При этом целевое назначение и категория земли — это не совсем одно и то же. «Категории земель — это система классификации всех территорий России, которая основана на их целевом назначении. В свою очередь целевое назначение — это система характеристик: экологических, геологических, биологических, которые определяют цель и способ эксплуатации земли. Целевое назначение участка — это разделение земельных участков по категориям (например, земельный участок сельскохозяйственного назначения) и видам разрешенного использования (например, для индивидуального жилого строительства (ИЖС))», — пояснил руководитель практики юридической компании «Интерцессия» Григорий Скрипилев.
К примеру, участок садового некоммерческого товарищества (СНТ) может относиться к категории сельскохозяйственных земель, а основной вид использования такой земли — ведение садоводства и огородничества. Сам земельный участок нужно использовать по назначению. Например, нельзя на участке для ведения огородничества построить капитальное жилое строение, а на землях лесного фонда вовсе нельзя строить капитальные сооружения. Если не соблюдать требования, то землю могут и изъять.
При анализе земельного участка особое внимание следует уделять размещённым в его границах либо на прилегающих участках инженерным сетям. Например, вокруг надземного или подземного трубопровода возникает охранная зона, режим которой может стать неприятным сюрпризом для многих застройщиков. При этом особо остро стоит вопрос определения охранной зоны вокруг подземных сооружений, которые визуально обнаружить не представляется возможным.
Таблица 7. РЕГУЛИРОВАНИЕ ОХРАННЫХ ЗОН
| № п/п | Вид охранной зоны | Нормативный акт |
| 1 | Охранная зона трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов) | Правила охраны газораспределительных сетей, утверждённые Постановлением Правительства РФ от 20.11.2000 № 878, Правила охраны магистральных газопроводов, утверждённые Постановлением Правительства от 08.09.2017 № 1083, Правила охраны магистральных трубопроводов, утверждённые Минтопэнерго РФ 29.04.1992, Постановлением Госгортехнадзора РФ от 22.04.1992 № 9 |
| 2 | Охранная зона
тепловых сетей |
Типовые правила охраны коммунальных тепловых сетей, утверждённые Приказом Минстроя РФ от 17.08.1992 № 197 |
| 3 | Охранная зона объектов электроэнергетики (объектов электросетевого хозяйства и объектов по производству электрической энергии) | Правила установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утверждённые Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 № 160,
Правила установления охранных зон объектов по производству электрической энергии и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утверждённые Постановлением Правительства РФ от 18.11.2013 № 1033, Постановление Правительства РФ от 18.02.2023 № 270 «О некоторых вопросах использования земельных участков, расположенных в границах охранных зон объектов электросетевого хозяйства» |
| 4 | Охранная зона
железных дорог |
Постановление Правительства РФ от 12.10.2006 № 611 «О порядке установления и использования полос отвода и охранных зон железных дорог», Приказ Минтранса РФ от 06.08.2008 № 126 |
| 5 | Охранная зона стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей среды, её загрязнением | Положение об охранной зоне стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей среды, её загрязнением, утверждённое Постановлением Правительства РФ от 17.03.2021 № 392 |
| 6 | Охранная зона пунктов государственной геодезической сети, государственной нивелирной сети и государственной гравиметрической сети | Постановление Правительства РФ от 21.08.2019 № 1080 «Об охранных зонах пунктов государственной геодезической сети, государственной нивелирной сети и государственной гравиметрической сети» |
| 7 | Охранная зона линий и сооружений связи | Правила охраны линий и сооружений связи Российской Федерации, утверждённые Постановлением Правительства РФ от 09.06.1995 № 578 |
| 8 | Охранная зона
гидроэнергетического объекта |
Правила установления охранных зон для гидроэнергетических объектов, утверждённые Постановлением Правительства РФ от 06.09.2012 № 884 |
| 9 | Охранная зона объектов инфраструктуры метрополитена | СП 120.13330.2012 «Метрополитены» (Актуализированная редакция СНиП 32-02-2003), утв. Приказом Минрегиона России от 30.06.2012 № 264 |
Специалисты по зоне «Ф»
Правовой центр «Два М» специализируется на разрешении вопросов, связанных с использованием земельных участков в Москве, в том числе расположенных в зоне сохраняемого землепользования «Ф» по ПЗЗ Москвы.
В рамках градостроительного и земельного аудита выявляется наиболее эффективный механизм решения стоящей перед клиентом хозяйственной задачи. Юристы «Два М» имеют опыт сопровождения реализации различных коммерческих проектов в зоне «Ф», связанных с изменением разрешенного использования таких участков, получением разрешений на реконструкцию объектов, согласованием проектов по размещению некапитальных объектов (с обоснованием их некапитальности) и т.
В данной сфере «Два М» на регулярной основе взаимодействует с проектными организациями, уполномоченными органами, а также представляет интересы клиентов в судебных инстанциях.
Вид разрешенного использования земельного участка
Их перечень, в частности, содержится в Земельном и Градостроительном кодексе РФ. Эти два нормативных акта определяют следующие категории территориальных зон: — транспортных и инженерных инфраструктур; — особо охраняемые территории; — для сельскохозяйственных целей; — для размещения военных объектов; В то же время такое разграничение не подразумевает, что все земельные наделы, входящие в состав какой-либо категории земель, могут использоваться только согласно их первоначальному назначению.
В нашей компании Вам помогут провести , а также изменения ВРИ, ПЗЗ или генплана района. В каждой территориальной зоне действует особый правовой режим пользования землей, а ее границы определяются в процессе зонирования участков. При установлении и изменении зоны необходимо руководствоваться не только земельным, но и градостроительным, а также лесным и водным законодательством. Еще надо учитывать положения о защите природы.
За проведением процедуры необходимо обращаться в управление градостроительства и архитектуры местной администрации. Согласно закону, изменение допускается только с проведением общественных слушаний и публикацией информации из проекта изменений в СМИ. Все корректировки вносятся при редактировании правил землепользования и застройки, принятых в конкретном муниципальном образовании. Основные решения принимаются специальной комиссией и главой администрации.
Успех обращения зависит от того, насколько тщательной и юридически грамотной будет подготовка. Инициируя изменение территориальной зоны земельного участка , важно подобрать правильные основания для такого действия. Подобные корректировки – это не обязанность, а право администрации, поэтому они строго изучают всю полученную информацию, и часто отказывают заявителям. Конечно, если в правилах застройки и использования земли допущены ошибки, их редактирование проводится в обязательном порядке. Обратиться с ходатайством может любое заинтересованное лицо.
Как проводится изменение территориальной зоны земельного участка?
Для начала необходимо написать заявление, с подробным обоснованием необходимости внесения подобных изменений. В качестве причины обращения можно указать невозможность использования участка или недвижимого имущества максимально эффективно. Также комиссия рассматривает в качестве причины нанесение вреда правообладателю земли либо уменьшение стоимости надела или капитальных объектов. Изменение территориальной зоны земельного участка происходит в несколько этапов:
- предложение о корректировках поступает в комиссию;
- в течение 30 дней с момента его получения готовят проект;
- в нем указываются рекомендации о будущих изменениях зоны;
- проект направляют главе администрации муниципального образования;
- после изучения и рассмотрения рекомендаций выносится решение;
- проект изменений либо утвердят, либо отправят на доработку.
Очень важный этап – проведение публичных слушаний. Здесь учитывают мнение владельцев смежных участков и иных лиц. В некоторых случаях организовывать такие слушания не требуется.
Комиссия, учитывая результаты слушаний, готовит финальный вариант проекта, прикрепляя к нему протокол этого мероприятия. Документы отправляются на подписание главе администрации. Гарантировать утверждение подобных изменений могут только опытные специалисты. Юристы нашей компании подготовят необходимые бумаги, составят заявление и пройдут всю процедуру изменения территориальной зоны. Для этого достаточно позвонить нам и подписать доверенность на проведение таких действий.
Какую информацию можно получить, зная территориальную зону?
Для каждой территориальной зоны в Москве разработаны свои градостроительные регламенты. В них прописано, какие виды разрешенного использования доступны гражданам для земли и объектов капстроительства, каковы предельно допустимые параметры строительства и реконструкции объектов. Важно отметить, что в пределах одной зоны могут быть подзоны с одинаковыми ВРИ участков и сооружений, но различными предельными размерами наделов и предельными параметрами объектов капстроительства.
Таким образом, зная территориальную зону, вы получите сведения о:
- Основных видах разрешенного использования земли. Они очень важны для владельца участка, поскольку определяют возможности использования. Более того: собственник вправе самостоятельно выбрать любой среди основных ВРИ, поэтому их перечень может определить привлекательность земли для инвестора, возможности оптимального использования для владельца.
- Максимально допустимую площадь одного участка.
- Максимальный процент застройки.
- Высоту застройки.
- Плотность застройки.
Если вы не хотите самостоятельно разбираться, к какой территориальной зоне относится участок и какие виды разрешенного использования земли или максимальные параметры для объекта капитального строительства действуют, обратитесь к специалистам Smart Choice. Мы оказываем юридические услуги для бизнеса в Москве, а наши юристы помогут определить законные способы использования недвижимости и проконсультируют о возможностях смены функционального назначения участка.
Чтобы правильно классифицировать земельный надел, орган местной власти использует множество документации, а также исходит из понятий целесообразности использования территории. В основном для зонирования сначала определяется назначение земельного участка.
Таким образом, при строительстве нового района, могут возникать жилые зоны, зоны транспортной логистики, деловые районы и рекреации. В определенных регионах, землю отдают под сельскохозяйственное использование. Если в министерстве обороны стоит задача в размещении новой военной базы, то зону могут отдать под их нужды. В частности, каждый регион влияет на свое зонирование, а количество жилых зон и с\х назначение колеблются в зависимости от прироста населения и демографического фактора.
Генеральный план застройки имеет собственные обозначения для каждой зоны, при этом однотипные территории могут быть обозначены разными символами в связи с очерёдностью построения или необходимостью. Так, участок может вместить объекты общего пользования: городские парки и скверы, улицы, дороги, водные бассейны и т. д.
Следует понимать, что при определённых условиях, территория имеет некоторые ограничения на использование и строительство. Все это предусмотрено законодательной базой, а потому органы местной власти имеют право выносить специальные положения и акты по использованию земельного надела.
Территориальные зоны имеют несколько ВРИ участков
Территориальные зоны определяют:
- состав (перечень) допустимых в каждой из них видов разрешенного использования земельных участков
- возможность размещения (строительства) в зоне конкретных объектов капитального строительства
- предельные параметры разрешённого строительства
Виды разрешённых использований, в свою очередь, подразделяются на следующие:
-
основные виды разрешенного использования:
- они не могут быть запрещены при условии соблюдения:
- особых градостроительных требований к формированию ЗУ и ОКС
- технических требований по подготовке проектной документации и строительству
- они не могут быть запрещены при условии соблюдения:
- условно разрешённые виды использования (УРВИ)
- вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые лишь в качестве дополнительных к основным видам и к УРВИ
У – зона городских скоростных дорог, магистралей непрерывного движения, магистралей городского значения и основных магистралей районного значения, с включением объектов инженерной инфраструктуры
ТУ – зона городских скоростных дорог, магистралей непрерывного движения, магистралей городского значения и основных магистралей районного значения, с включением объектов инженерной и транспортной инфраструктур, а также с размещением объектов основных видов разрешенного использования смежных территориальных зон, с учетом требований стандартов и технических норм безопасности дорожного движения, экологической безопасности, строительства и эксплуатации автомобильных дорог
Это наиболее конфликтная зона с точки зрения разрезания границей зоны земельных участков. При наличии иных механизмов резервирования территорий для указанных объектов может быть исключена из перечня территориальных зон.