Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «8 профессиональных советов, которые помогут безопасно снять квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Такой вид обмана, как публикация липовых объявлений по заниженной стоимости и сбор денег за контакты собственника, до сих пор существует. Поэтому помните, что любые платежи агенту или агентству производятся только после подписания договора аренды.
«На рынке аренды существуют так называемые информационные агентства, которые за определенную плату предлагают доверчивым гражданам подобрать качественное и недорогое жилье, — поясняет управляющий директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова. — За свою работу они просят 5–8 тыс. руб., обещая найти квартиры с ценой ниже рынка на 20–30%. Оплатив аванс, клиент получает список с номерами телефонов якобы собственников дешевых квартир. Но во время обзвона оказывается, что по указанным телефонам квартир в аренду либо нет вообще, либо они сдаются по рыночной цене, а не по той, которую обещали мошенники».
Как правильно считать посуточно
При посуточной аренде квартиры, если срок аренды не превышает месяца, расчет оплаты производится на основе количества суток и стоимости аренды за один день. Формула расчета проста: сумма за один день умножается на количество дней, на которое арендуется квартира. Оплата за все дни, включая первый и последний, должна быть произведена заранее либо при заселении. Кроме стоимости самой аренды, могут добавляться дополнительные затраты, такие как комиссия агентства, залоговая сумма и коммунальные расходы. Важно принимать во внимание условия договора аренды и своевременно производить оплату, чтобы избежать осложнений и проблем при выселении. Посуточная аренда является удобной формой аренды для тех, кто планирует кратковременное пребывание в городе.
Сколько стоит аренда квартиры посуточно?
Ну и теперь о самом главном — о ценах. Какие-то конкретные цифры тут писать бессмысленно, так как в разных городах и странах они разные, да и инфляция не дремлет — цены имеют тенденцию к росту. Поэтому напишу в общем плане.
Стоимость аренды квартиры посуточно в среднем в 3-4 раза выше в сравнении со стоимостью долгосрочной аренды в пересчете на дни. Кроме того, цена зависит:
- От района (чем ближе к центру — тем дороже);
- От близости к метро (для крупных городов);
- От близости к морю (для курортных городов);
- От количества комнат;
- От качества ремонта;
- От интерьера, мебели, оборудования;
- От срока аренды (за большое количество дней можно получить скидку);
- От ситуации на рынке аренды (при низком спросе стоимость падает).
К слову, при сдаче в аренду квартиры посуточно, помимо основной платы с арендатора, как правило, берется залог, который составляет не менее стоимости 1 суток аренды (часто — более). Это является своего рода гарантией ответственности за сохранность имущества. По завершению срока аренды владелец проверяет квартиру, и если все хорошо — залог возвращается квартиросъемщику.
Чтобы точно не получить после отдыха претензии, при вселении в дом вы можете еще раз сфотографировать интерьеры и двор, чтобы зафиксировать, в каком состоянии их нашли. Снимайте так, чтобы на снимке были зафиксированы даты и время. Если вы видите какие-то неисправности, обязательно это зафиксируйте, если возможно, позовите свидетелей – например, соседей или других жителей поселка. Сразу сообщите хозяину о том, что обнаружили.
О соблюдении договоренностей даже говорить не будем, это предполагается по умолчанию. При сдаче дома подпишите дополнительный документ, в котором будет указано, что вы сдали дом в том состоянии, что он был, и к вам претензий нет.
Если возник конфликт с хозяином, всегда лучше сначала поискать компромисс и попытаться договориться. Крайний шаг – обращение в суд. В этом случае вам потребуются все возможные доказательства вашей правоты: фото, видео, показания свидетелей, записи с камер, пункты договора, и так далее.
Соблюдая эти простые правила, вы обеспечите себе комфортные выходные, о которых останутся только приятные воспоминания.
Как правильно выбрать квартиру
Нельзя полагаться только на улыбку арендодателя и его правдоподобный рассказ о сдаваемой недвижимости. При съеме посуточного жилья важно обратить внимание на юридическую чистоту документов. Главное опасение для арендатора — наткнуться на мошенников, которые контактируют с клиентами под маской собственников.
Выбираем правильно квартиру посуточно:
- Проверка собственника. Не стоит верить посредникам. Для этого нужно запросить нотариально заверенную копию доверенности, паспортные данные хозяина квартиры. При осмотре квартиры важно задавать наводящие вопросы и наблюдать за реакцией собственника. Если он уклончиво отвечает насчет обустроенности и ближайшей инфраструктуре, то это повод задуматься о правдивости арендодателя.
- Договор аренды. Не соглашайтесь на сделку, если собственник отказывается составлять договор аренды.
- Ценовая политика. За среднюю стоимость хозяин квартиры должен предоставить все необходимые удобства: работающая канализация, хороший напор воды, проведенная электрика, отопление, а также должна быть в наличие посуда, стиральная машина, холодильник, плита и постельные принадлежности. По желанию хозяин может провести беспроводной интернет.
Понял, что субаренда мне больше не подходит
Я стал одновременно работать по субаренде и по модели управления, поэтому всем новым собственникам предлагал выбор, даже если квартира была в нужном мне районе. На агентский договор соглашался не каждый: кто-то не хотел разбираться в новых схемах работы, а кто-то предпочитал стабильную прибыль, которой не может похвастаться модель управления.
Сначала я относился к этому с пониманием, но быстро столкнулся с проблемой: всю заработанную прибыль надо было вкладывать в ежемесячную оплату квартир на субаренде. Получилось так, что на этой модели я перестал выходить на чистую прибыль, так как она вся уходила в оснащение и запуск новых квартир.
Чем больше становилось квартир в субаренде, тем больше оборотных средств мне нужно было иметь на начало месяца. Например, для оплаты 30 квартир по 20 000 рублей на начало каждого месяца мне нужно иметь 600 тысяч рублей. Я отдавал их собственникам и только потом начинал отрабатывать, сдавая квартиры посуточно. Допустим, за квартиру нужно платить первого числа, она стоит 20 тысяч рублей, сутки — 2 тысячи рублей. Сначала я из кассы достаю 20 тысяч и отдаю собственнику, потом эти 20 тысяч в течение 10 дней возвращаются в кассу, и только потом я начинаю зарабатывать.
В итоге у меня сформировались три причины, по которым я больше не хотел работать с субарендой:
- Цикличность. В субаренде всегда есть промежуток времени, когда компания сидит без денег. Чем больше компания, тем тяжелее держать необходимую сумму в обороте.
- Зависимость от спроса. В периоды низкого спроса на субаренде работа выходит либо в ноль, либо в минус — ведь собственнику надо заплатить в любом случае.
- Противостояние собственника и агентства. В модели субаренды собственник — противник в другом углу ринга. Задача агентства — опустить его по цене, чтобы заработать больше. А контрзадача собственника — сдать квартиру дороже и переложить на агентство максимум расходов.
Модель управления решала эти проблемы. Собственник становится моим партнёром: мы вместе заинтересованы в результате и делим потери из-за сезонности. Так мы не боремся друг с другом и работать гораздо комфортнее. Это стало главной причиной перехода на управление.
Как правило, в этот бизнес приходят люди из долгосрочной аренды, которые поняли, что от сдачи квартиры на короткий срок можно получать большую прибыль.
«Часто бывает, что начинающие «посуточники» постепенно расширяются, покупают или снимают новое жилье, делают в нем ремонт и вновь сдают посуточно. Этот бизнес становится основным видом деятельности, так как отнимает много времени, но он весьма доходный», — рассказывает генеральный директор «Суточно.ру» Екатерина Андрусевич.
Выгодным бизнесом краткосрочная аренда может стать для управляющих компаний, которые имеют в собственности некоторое количество квартир, а также могут нанять штат персонала. Дополнительный заработок можно получать, предлагая такие услуги, как организация турпоездок, экскурсий, обслуживание апартаментов.
Как не ошибиться при аренде
Самый большой страх снимающих — это остаться в итоге без жилья. К сожалению, безответственных арендодателей довольно много, некоторые из них могут перестать выходить на связь за час до заселения, некоторые, в лучшем случае, могут предложить другую квартиру. Арендодатели боятся, что клиенты не приедут и они останутся без прибыли из-за простоя, поэтому могут сдавать одну и ту же квартиру на один и тот же день дважды.
Чтобы не остаться без крыши над головой, внимательно подходите к выбору квартиры. Лучше искать и бронировать через онлайн-базы. Некоторые из этих баз дают возможность ставить оценки как арендодателям, так и квартиросъемщикам, а также писать отзывы. Перед бронированием следует внимательно изучать профиль арендодателя, обращая внимание на дату регистрации и отзывы.
Участники рынка советуют не спешить переводить предоплату владельцу жилья, так как существуют варианты, предоплату не предусматривающие. С другой стороны, для честных арендодателей предоплата — это гарантия того, что клиент приедет, а значит «двойного бронирования» не будет. Если вы решили отправить предоплату, необходимо сохранить чек, квитанцию или другое официальное подтверждение факта оплаты. В ответ от владельца жилья можно потребовать выслать копию паспорта.
Как написать хозяину на Суточно·ру?
У вас могут возникнуть вопросы к хозяину жилья, которые хотелось бы задать до бронирования, например: «Можно ли заехать пораньше или выехать попозже?».
Написать хозяину Суточно·ру до внесения предоплаты можно, отправив запрос на бронирование. Эта функция доступна только для объявлений с подтверждением. У объявлений с мгновенным бронированием такой возможности нет. В переписке закрыты контактные данные хозяина и гостя. Контакты откроются после внесения предоплаты.
На большинство вопросов ответы уже содержатся в объявлении. Внимательно читайте описание, составленное хозяином, правила размещения, смотрите фотографии. Узнать, забронировано ли жилье накануне вашего приезда и в день отъезда, можно из календаря — нажмите на даты и он откроется. Но ситуация может измениться, лучше ориентироваться на время заезда-выезда, указанное в описании.
После оформления бронирования гость может связаться с хозяином жилья любым удобным способом: через сайт, мессенджеры, позвонить. Ваша переписка на сайте Суточно·ру будет сохранена, поэтому по принципиальным вопросам общайтесь там.
Как снять квартиру, чтобы не обманули
- Проверьте документы, подтверждающие право собственности владельца на жилье. Причем необходимо смотреть только подлинники документов, а не их копии, копии нетрудно подделать. Просите у владельца показать вам свидетельство о праве собственности. Можно также посмотреть договор купли-продажи, договор дарения, договор приватизации, на основании которого к хозяину квартиры перешло право на нее. Очень хорошо, если владелец квартиры предоставит вам ЕГРП. Если же такой выписки нет или вас что-то настораживает, попросите хозяина подождать несколько дней, и закажите такую выписку самостоятельно. Это можно сделать в любом районном филиале регистрационной палаты или в многофункциональном центре.
- Проверьте паспорт хозяина. Снимите копию с паспорта или сфотографируйте на телефон. Причем обратите внимание на то, что сведения в правоустанавливающих документах на собственность квартиры должны совпадать с паспортными данными (Ф.И.О. серия, номер).
- Поинтересуйтесь у владельца, состоит ли он в зарегистрированном браке. Если сдаваемая квартира была приобретена в период брака – она считается совместно нажитым имуществом и для сдачи ее в аренду, владелец должен заручиться согласием супруга(и). Согласие должно быть нотариально заверенным. Это же касается и случая, если квартира находится в общей совместной собственности, например, принадлежит двум братьям, или матери с дочерью. В любом случае, необходимо согласие всех собственников жилья. Согласие может быть выражено в доверенности или прописано в самом договоре аренды, где будут стоять подписи всех владельцев квартиры.
- Попросите показать домовую книгу или справку о составе семьи. Так вы узнаете кто прописан в квартире. Помните, что лица, зарегистрированные в жилом помещении, имеют право беспрепятственно входить и пользоваться этим помещением. Если вы не хотите чтобы к вам ночью вломились нежданные гости, обговорите заранее в договоре, что лица, зарегистрированные в квартире, на время действия вашего договора аренды, проживать в этом помещении не будут. Также, возьмите с них письменное согласие на ваше проживание.
- Поговорите с соседями. Объяснив им, что вы собираетесь снять данную квартиру, попросите их рассказать, кто жил в квартире, как часто менялись квартиранты, знают ли они хозяев в лицо. Чем больше информации вы соберете о жилье, тем лучше будете представлять себе все возможные риски связанные с арендой.
По снятию квартиры посуточно:
- Безопаснее всего снимать напрямую у собственника , чтобы не нарваться на мошенников.
- Снимайте у агентства или фирмы, которая этим специально занимается. У организации должен быть договор с собственником квартиры, который дает право на ее сдачу или доверенность от хозяина. Но бывает так, что квартира находится в собственности у самой фирмы и это лучший вариант.
Какие нюансы существуют при сдаче квартиры в посуточную аренду или краткосрочный наем?
Сам факт сдачи квартиры в посуточную аренду не противоречит закону. Но если вы будете сдавать жилье для проведения шумных вечеринок или ваши арендаторы будут иным способом мешать соседям, вы рискуете.
В прошлом году в Орловской области жители одного из многоквартирных домов подали судебный иск на мужчину, который сдавал квартиру в краткосрочную аренду. Арендаторы вели себя вызывающе, громко слушали музыку по ночам и выбрасывали мусор из окон. В результате судебной тяжбы суд обязал владельца квартиры запретить арендаторам проводить шумные мероприятия и выплатить соседям компенсацию морального ущерба в размере 75 тысяч рублей.
Какую квартиру выбрать для сдачи
В столице сдаются практически все квартиры. Нужно учитывать сезонность — если недвижимость находится в туристическом месте, наполняемость будет больше летом и в праздники. Если в деловых районах, то наоборот, жилье может простаивать в праздники.
Лучше не использовать «неликвидные варианты» — квартиры в старых домах, далеко от метро, без инфраструктуры рядом. Такие сложно сдавать и посуточно, и на длительный срок.
Учитывайте, что от параметров квартиры зависит портрет ваших потенциальных клиентов.
Количество комнат. Проще всего сдать студии и однокомнатные. Как правило, сложно сдавать посуточно трехкомнатные квартиры — они дороже, и их снимают в основном семьями. Например, гости города или те, кому нужно переночевать между рейсами. Учитывайте, что большие квартиры арендуют и для проведения праздников, что увеличивает риск повреждения имущества.
Состояние. Квартиры с «бабушкиным» ремонтом посуточно сдаются намного хуже, чем аналогичные на длительные срок — на рынке много предложений жилья в хорошем состоянии.
Район. Туристы хотят жить в центре города или около проходящей через центр ветки метро — снимается любое жилье, кроме полностью «убитого». Рядом с международным аэропортом будут селиться «пересадочные», главное поддерживать чистое и ухоженное состояние. Квартиры около деловых центров снимают те, кто приезжает в командировки. Если центр высокого класса, для стабильного спроса придется сделать современный ремонт. Когда жилье находится рядом с крупным медицинским центром, туда будут заселяться посетители дневных стационаров или родственники — как правило, у бюджетных вариантов спрос больше.
Удаленность от метро. Для арендной квартиры это один из важнейших параметров. Если до станции нужно ехать 20-30 минут на транспорте, квартиру сдать сложно.
Близость к вокзалу или аэропорту. В ЖК рядом с вокзалами и аэропортами сдаются сотни квартир. Несмотря на такое количество предложений, многие из них забронированы на месяцы вперед.
Возраст дома. Как и в случае с долгосрочной арендой, чем моложе и современнее дом, тем платежеспособнее люди готовы там жить.
Магазины и развлечения рядом. На этот пункт при краткосрочной аренде не обращают внимания — достаточно, если это современный ЖК и поблизости есть любой сетевой магазин и аптека. Плюсом станет круглосуточная точка продаж.
Законно ли сдавать жилье таким образом?
Закон не устанавливает минимальный срок сдачи квартиры в аренду. Это означает, что жилье можно сдавать даже на несколько часов. Но есть нюансы: соседи часто не жалуют таких собственников, особенно тех, кто сдает квартиры посуточно.
Аренда на сутки часто создает дискомфорт людям, живущим по соседству: квартиранты шумят, нарушают общественный порядок и покой. По этой причине соседи могут пожаловаться на собственника в органы, что может повлечь за собой негативные последствия: привлечение к ответственности за сокрытие доходов и неуплату налогов.
Чтобы не возникло проблем с налоговой инспекцией, нужно ежегодно подавать декларацию в органы с уплатой 13% от доходов.
Договор аренды составляется в ситуации, при которой собственник передаёт другой стороне квартиру в пользование. В нем должна быть чётко прописана сумма за предоставляемые услуги и срок пользования квартирой.
Также при составлении договора нужно учесть иные условия во избежание сложных ситуаций. При подписании нужно обязательно учесть следующее:
- квартира не может быть сдана на срок более 5 лет;
- если срок аренды имущества превышает один год, то обязательно требуется государственная регистрация;
- при заключении договора арендодатель должен обязательно предоставить документы, подтверждающие право на собственность;
- вместе с договором должен быть составлен акт сдачи приёма-передачи.