Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Отказы Росреестра в регистрации — как их оспорить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Законом № 218-ФЗ предусмотрена норма, в результате применения которой возможен отказ в госрегистрации ПС (ст. 27), а именно: неустранение оснований приостановления госрегистрации. Следовательно, отказ в госрегистрации можно определить как юридический факт, являющийся актом административного характера, в основе которого лежит неустранение предписаний регистрирующего органа.
Обжалование решений кп и росреестра в досудебном порядке и в суде
Дела об обжаловании действий органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежат рассмотрению как в судах общей юрисдикции, так и в арбитражных судах. Для правильного определения подведомственности конкретного дела необходимо руководствоваться нормами, предусмотренными ст. 24—27, 254, 255 ГПК, ст. 198 АПК.
Клиент обращается в суд с административным иском об обжаловании решения Росреестра об отказе в регистрации прекращения ареста. Делает это клиент в порядке, предусмотренном КАС РФ.
Следует учитывать, что по некоторым категориям административных дел установлены сокращенные сроки подачи исков.
Однако, апелляционная инстанция добросовестно выполняет свои обязанности и уже после прекращения производства по делу в суде 1 инстанции, рассматривает частную жалобу и откланяет ее, оставляя без изменения Определение о наложении ареста.
Порядок обжалования действий Росреестра
Действия должностных лиц Росреестра могут быть обжалованы в административном и (или) судебном порядке, если лицо считает, что нарушаются его права.
В досудебном порядке лицом может быть подана жалоба непосредственно в Росреестр (территориальный орган). Также на действия Росреестра может быть подана жалоба в органы прокуратуры.
Жалоба в досудебном порядке может быть направлена по почте, подана в электронном виде, на личном приеме или через окно приема документов. При подаче жалобы необходимо зафиксировать данный факт, путем проставления отметки на экземпляре заявителя. Если жалоба направляется по почте, то направить ее лучше заказным письмом с описью документов.
В жалобе необходимо указать, кому она адресована, кто является заявителем, изложить обстоятельства, касающиеся проверки и указать доводы, по которым заявитель не согласен с действиями Росреестра.
Поскольку Закон о регистрации вступил в силу только в январе 2017 года, высшие судебные органы страны еще не сформировали обзор правоприменительной практики по делам, связанным с отказами в регистрации прав на недвижимость. Исходя из анализа судебных дел по жалобам, которые были поданы по ранее действовавшему Федеральному закону № 122-ФЗ, наиболее распространенными основаниями для оспаривания являются:
- неправомерное требование о предоставлении документов, которые не предусмотрены законом;
- выявление на стадии регистрации ошибок в сведениях ЕГРН, не препятствующих проведению процедуры;
- указание в решении об отказе оснований, не предусмотренных в законе.
Для положительного рассмотрения жалобы на отказ в государственной регистрации рекомендуем воспользоваться услугами наших опытных юристов. Мы поможет составить заявление в суд в соответствии с требованиями нормативных актов, а также окажем сопровождение на всех этапах обжалования. Позвоните по указанным телефонам или заполните форму обратной связи на сайте.
Как действовать, если Росреестр не выполняет решение суда?
Статья 58. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании решения суда
(в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 58
1. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на недвижимое имущество на основании решения суда осуществляются в соответствии с настоящим Федеральным законом.
(часть 1 в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. При отсутствии причин, препятствующих государственной регистрации перехода права и (или) сделки с объектом недвижимости, наличие судебного спора о зарегистрированном праве не является основанием для отказа в государственной регистрации перехода такого права и (или) сделки с объектом недвижимости.
3. В случае, если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица или установлено отсутствие права на недвижимое имущество у такого лица и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица или установлено наличие права у такого другого лица, государственная регистрация прав на основании этого решения суда может осуществляться по заявлению лица, у которого право возникает на основании решения суда либо право которого подтверждено решением суда. При этом не требуется заявление лица, чье право прекращается или признано отсутствующим по этому решению суда, в случае, если такое лицо являлось ответчиком по соответствующему делу, в результате рассмотрения которого признано аналогичное право на данное имущество за другим лицом.
4. В случае, если необходимость осуществления государственного кадастрового учета установлена решением суда и такое решение суда либо решение суда, разрешившее спор о границах земельных участков и (или) контурах расположенных на них объектов недвижимости, не обязывающее орган регистрации прав осуществить государственный кадастровый учет, содержит необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости основные сведения об объекте недвижимости, в том числе сведения о координатах характерных точек границ земельного участка, координатах характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также соответствует методам их определения, установленным органом нормативно-правового регулирования, представление вместе с этим решением суда в орган регистрации прав межевого плана или технического плана либо акта обследования, подготовленных в результате выполнения кадастровых работ, не требуется.
(часть 4 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
5. Вступившее в законную силу решение суда о сносе самовольной постройки (если сведения о такой постройке содержатся в Едином государственном реестре недвижимости) является основанием для подготовки после сноса такой постройки акта обследования здания или сооружения, снятия таких здания, сооружения и (или) помещений, машино-мест в них, объекта незавершенного строительства с кадастрового учета и государственной регистрации прекращения права собственности на них.
(часть 5 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
6. Вступившее в законную силу решение суда, предусматривающее снос части самовольной постройки или необходимость ее реконструкции, является основанием для подготовки технического плана в связи с изменением основных характеристик здания, сооружения и (или) помещений, машино-мест в них, объекта незавершенного строительства и осуществления государственного кадастрового учета в связи с таким изменением.
(часть 6 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
7. В случае, если решением суда, вступившим в законную силу, установлено отсутствие существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, снятие с государственного кадастрового учета таких объектов осуществляется без представления акта обследования.
(часть 7 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
8. В случае, если решением суда, вступившим в законную силу, установлено, что объект, сведения о котором содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, не является недвижимостью, такой объект подлежит снятию с государственного кадастрового учета с одновременной государственной регистрацией прекращения прав на него (в случае, если права были зарегистрированы). При этом подготовка каких-либо иных документов для осуществления органом регистрации прав указанных действий не требуется.
(часть 8 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
9. С заявлениями об осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в случаях, указанных в частях 5 — 8 настоящей статьи, вправе обратиться:
1) правообладатель земельного участка, на котором расположены соответствующие объекты;
2) правообладатель соответствующих объектов;
3) уполномоченные органы государственной власти или органы местного самоуправления по месту нахождения соответствующих объектов.
(часть 9 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
10. В случае признания судом зарегистрированного права отсутствующим без признания права за другим лицом государственная регистрация прекращения права может осуществляться по заявлению лица, в пользу которого вынесено такое решение.
Если заявитель не может устранить ошибки и неточности, чтобы повторно подать документы, или считается, что Росреестр необоснованно отказал в принятии заявления, ему придется обжаловать такое решение в предусмотренном законом порядке. Это можно сделать только путем подачи соответствующей жалобы в районный суд по месту жительства собственника или нахождения квартиры. Это важно сделать в течение 3-х месяцев с момента вынесения решения об отказе.
Даже если истец пропустит срок обжалования, суд все равно не откажет в принятии иска. Но в ходе предварительного заседания будут детально рассмотрены причины, которые помешали гражданину уложиться в отведенный законом трехмесячный срок обжалования. Если суд придет к выводу, что срок был пропущен по уважительной причине, жалоба на отказ будет рассмотрена по стандартной процедуре.
В ходе судебного рассмотрения заявитель может попросить признать отказ Росреестра незаконным и обязать его произвести регистрацию права собственности.
Обжалование отказа Росреестра
В случае, если владелец считает, что действия регистраторов незаконны, и его права при предоставлении услуги нарушены, можно подать жалобу в административном порядке. Для этого гражданину требуется предоставить сведения, подтверждающие этот факт. В заявлении указывается: адрес Росреестра, сведения о должностном лице, чьи поступки являются неправомерными и о заявителе, место проживания, контактный телефон, а также информация о конкретных поступках или причинах, согласно которым решение об отказе требуется обжаловать.
Также обжаловать можно такие нарушения:
- Несоблюдение сроков регистрации заявления и предоставления услуги;
- Запрос справок, не предусмотренных законодательством, для предоставления в Росреестр;
- Требование внесения суммы госпошлины, которая не указана в нормативных актах;
- Указание оснований для отказа, не содержащихся в законе;
- Нежелание внести корректировки или исправления, когда сотрудниками допущены ошибки в выданной документации.
Сроки приостановления госрегистрации
При обнаружении таких причин регистрация прав на недвижимость приостанавливается. Росреестр определяет срок, в течение которого заявителю необходимо устранить причины приостановления. Согласно действующему законодательству максимальный срок приостановления не превышает 3 месяцев.
Если в течение срока, который был отведен на устранение причин приостановления регистрационных действий, в Росреестр будут предоставлены документы (информация) о других причинах, препятствующих процедуре, то в зависимости от их особенностей регистрация повторно приостанавливается. Общий период приостановления в этом случае может превышать 3 месяца.
Например, если в срок, отведенный на устранение причин приостановления регистрации, в Росреестр поступила информация о применении судебного ареста в отношении регистрируемого объекта недвижимости, то регистрационные действия повторно приостанавливаются после окончания первого срока — вплоть до снятия ареста.
Оспаривание действий Росреестра без суда
Прежде чем обратиться в Росреестр требуется изучить график работы госслужбы, узнать какие документы необходимо предъявить для получения тех или иных услуг. Далее заполнить заявление в установленной форме, подать и ждать результатов. Но цепь прерывается и часто система даёт сбой по причине несоответствия документов, справок, неверно заполненной заявки и срок рассмотрения при этом увеличивается. А приостановка или отказ в регистрации огорчают собственников, так как приходится платить госпошлину каждый раз при подаче пакета документации.
Обращайтесь за услугами регистрации, постановки на учёт, получения выписки Росреестра в ГКИ Недкадастр. Наши юристы помогут решить вопрос с отказами, приостановками государственного реестра, оспорят неудовлетворительное решение, неправомерные действия. На начальном этапе проверим документацию на наличие требуемых составляющих, актуальных сведений. Сформируем недостающие планы, схемы, получим справки.
Неправомерный отказ в регистрации
Неправомерный отказ возникает по причине недобросовестно выполняющих обязанности сотрудников госслужб. Часто происходит так, что именно техническая ошибка, которую совершил регистратор, при внесении сведений в единую базу, не даёт провести требуемую операцию и программа отказывает в выдаче выписки или регистрации объекта недвижимости. Но при этом официальная приостановка выдаётся собственнику по причине неверно поданной информации.
Действия владельца, получившего отказ должны быть следующими:
- заказать услуги юриста по проверке отказа;
- если мнение эксперта будет говорить о том, что документ неправомерен, составить административное заявление в суд;
- сформировать доказательную базу (техплан, официальное решение Росреестра, квитанцию об уплате госпошлины). При необходимости провести независимую экспертизу и составить заключение;
- получить решение судебного органа;
- если решение не удовлетворило заказчика, устранить замечания, оспорить его.
Есть такой вариант развития событий, как невозможность устранения ошибок, например, когда дом построен или реконструкция сделана с нарушением СНиПов, отступов. Только снос конструкций изменит ситуацию, что является невозможным для владельца, а вернее затруднительным. В таком случае рецензия нашего кадастрового инженера и представительство интересов клиента в суде поможет узаконить самовольное строение или изменение конфигурации.
Что делать после вынесения решения по жалобе?
Если отказ регистрирующего органа отменили вышестоящие инстанции, Росреестр обязан заново рассмотреть представленные заявителем документы. На это дается пять рабочих дней. Если же жалобу оставили без удовлетворения, нужно готовиться к судебному разбирательству. Все материалы по делу собираются заявителем.
- Помимо искового заявления потребуется письменный отказ и полный пакет документов, подаваемых в Росреестр.
- Дополнительно нужно предоставить ответ вышестоящих регистрационных органов.
- Необходимо четко указать обоснования нарушенных прав и заявить о своих требованиях.
- Возможно, потребуется прохождение экспертизы в землеустроительных организациях.
Основания отказа в государственной регистрации прав
Полный перечень оснований для приостановления и последующего отказа в госрегистрации указан в статьях 26-27 Закона о регистрации, в их состав входит 55 различных причин. Законом установлено следующее правило изначально допускается только приостановка регистрационных действий, а решение об отказе в регистрации выносится в случае, если причины приостановки не устранены в установленный срок.
Среди наиболее распространенных и актуальных причин приостановления и последующего отказа в регистрации можно выделить следующие основания:
- подача заявления ненадлежащим лицом;
- документы и заявление не соответствуют требованиям закона;
- право на объект недвижимого имущества не подлежит регистрации;
- наличие противоречий между ранее зарегистрированными и заявленными правами;
- представление неполного комплекта документов;
- отсутствие у заявителя прав и полномочий на осуществление юридически значимых действий с объектом недвижимости;
- акт органа местного самоуправления или государственного органа о предоставлении права на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания;
- при отсутствии сведений о координатах характерных точек границ земельного участка, либо в случае наложения границ смежных участков.
Обратите внимание! Отказ в регистрации земельного участка не может быть вызван наличием спора о границах между владельцами смежных наделов.
Если уполномоченными органами Росреестра был вынесено решение об отказе в регистрации прав собственности на недвижимость, то государственная пошлина не возвращается. В случае отказа в регистрации сделки о данном факте извещаются все стороны.
Оспаривание процедуры кадастрового учета: ГПК vs КАС
Сегодня при несогласии с решением органа власти или действиями должностного лица в большинстве случаев можно сразу обратиться в суд с жалобой и потребовать отменить решение как незаконное или признать действия чиновника противоправными. Лишь по некоторым категориям дел до обращения в суд необходимо подать жалобу в вышестоящий орган власти. Так, если межрайонная налоговая инспекция неправильно посчитала размер транспортного налога, требуется обратиться в управление налоговой инспекции по региону, и только после отказа в удовлетворении жалобы можно идти в суд. Обязательное досудебное обжалование применяется по спорам с Росреестром, например в случае отказа в совершении регистрационных действий.
Новый порядок распространяется только на юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Рядовые граждане по-прежнему смогут обжаловать решения органов власти и действия чиновников сразу в суд. Кроме того, нововведения коснутся только контрольно-надзорной деятельности, в других сферах споры с властными инстанциями будут решаться по-старому.
Хотя Закон о государственном и муниципальном контроле вступает в силу в июле текущего года, полностью порядок обжалования решений чиновников изменится только 1 января 2023 г. С этой даты по всем без исключения спорам с органами власти, в том числе с местными, перед обращением в суд необходимо будет подать жалобу в вышестоящий орган. Лишь после вынесения им решения об отказе в удовлетворении требований можно идти в суд.
Однако по некоторым делам досудебный порядок станет обязательным уже с 1 июля 2021 г., например в области государственного пожарного надзора. Все виды контроля, для которых досудебный порядок должен применяться уже в этом году, Правительство РФ определило в Постановлении от 28 апреля 2021 г. № 663. В перечень включены 62 вида федерального госконтроля (надзора), который осуществляют 19 ведомств, в том числе ФНС, ФССП, МЧС, Ростехнадзор, Ростуризм, Роструд, Росреестр, Роспотребнадзор, Росздравнадзор, Минпромторг, Рособрнадзор и др.
Очевидным достоинством преобразований является приведение к единству досудебного порядка обжалования решений государственных органов и действий их должностных лиц. Теперь процедура подачи всех жалоб руководству чиновников и порядок их рассмотрения регулируются одним законом. Это очень удобно: не нужно перечитывать многочисленные разрозненные законы и постановления, чтобы понять, как и куда обращаться с жалобой. И все же необходимость оперирования несколькими нормативными документами отчасти сохранится. В любом случае потребуется обращаться к положениям о конкретных видах государственного контроля – в основном в них будут содержаться правовые нормы о досудебном оспаривании.
Добавит комфорта электронное взаимодействие с государственными органами. Однако ощутимым недостатком могут стать последствия ведомственной солидарности. Как показывает практика, руководство редко отменяет решения своих подчиненных. В таких случаях для восстановления нарушенных прав все равно придется обращаться в суд. И тут досудебное обжалование лишь задержит решение проблем, приведет к затруднениям при судебном рассмотрении дела из-за давности событий и меньшей эффективности защиты прав.
В заключение рекомендуем всем, на кого распространяются изменения, уже сейчас задуматься о создании и настройке личного кабинета гражданина или юридического лица на портале госуслуг. При частом взаимодействии с региональными и местными контролирующими органами следует организовать работу с региональным порталом государственных и муниципальных услуг.
1 Федеральный закон от 31 июля 2020 г. № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации».
Очевидно, что приостановка регистрационных действий на срок до 90 дней может привести к проблемам материального характера, так как и продавец, и покупатель заинтересованы в скорейшем совершении сделки, а морозить деньги на три месяца никто не захочет. Поэтому важно не пропустить момент получения уведомления о приостановке регистрации. Согласно Административному регламенту, утверждённому Приказом Минэкономразвития РФ от
Если в полученном уведомлении указано, что приостановка регистрации произошла в связи с требованиями ФССП или в связи с наличием данных об исполнительном производстве, то первое, что следует сделать, — связаться с тем приставом, который инициировал это производство. В ряде случаев приставы сами заинтересованы в проведении сделок по отчуждению недвижимости, так как полученные должником средства могут покрыть его долговые обязательства. Однако в этом случае, скорее всего, потребуется, чтобы покупатель недвижимости производил расчёты путём зачисления денег на счёт продавца — при проведении расчётов часть денег тут же будет списана на погашение долга. Такую схему весьма приветствуют
Вывод: сделка с недвижимостью — это не картошку на рынке купить, здесь необходимо знать огромный пласт информации и быть профи в юриспруденции и налоговом законодательстве! А для этого в первую очередь необходимо иметь надежного партнера в лице агентства по недвижимости, который полностью проверит все документы и проконтролирует сделку!
Как известно с 1 января 2017 года в Российской Федерации права на недвижимое имущество регистрируются по новым правилам – по закону «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015г. №218-ФЗ.
Согласно новому закону отказ в регистрации прав может произойти в момент подачи документов на государственную регистрацию прав или в процессе юридической экспертизы поданных документов. Так согласно пункту 15 статьи 18 закона при подаче документов на бумажном носителе (личное обращение) их могут не принять, если не установлена личность заявителя.
Учитывая, что прием документов на государственную регистрацию прав физических лиц осуществляют многофункциональные центры по предоставлению государственных услуг (МФЦ), фактический отказ в принятии документов физические лица получают в МФЦ.
МФЦ и регистрирующий права на недвижимость государственный орган делает вывод о неустановлении личности заявителя, если в момент подачи заявления на гос регистрацию прав не предъявлен документ, удостоверяющий личность заявителя, или заявитель отказался предъявить документ, удостоверяющий его личность. Вместе с тем, заявителям необходимо учесть, что положения закона позволяют трактовать его расширительно, поскольку основания для отказа в принятии документов на гос регистрацию прав сформированы в виде открытого перечня.
Понятие «установление личности» в самом законе не раскрыто, и регистраторы толкование понятия «установление личности» для гос регистрации прав проводить с учетом Положения о паспорте гражданина РФ, утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 июля 1997 г. N 828, а установление личности ностранных граждан — по правилам закона РФ от 25.07.2002 N 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации.
Так согласно пункту 1 Положения о паспорте гражданина РФ единственным документом удостоверяющим личность гражданина РФ с 14 лет является паспорт гражданина РФ.
Какое практическое значение это имеет для гос регистрации прав? — Не стоит для регистрации прав предоставлять водительские права или снилс, или военный билет. По таким документам у вас просто не примут заявление на гос регистрацию.
С паспортом гражданина РФ так же не все просто. Согласно Положению о паспорте гражданина РФ паспорт может быть недействительным, например, если в него внесены отметки, не предусмотренные этим положением (пункт 6 положения). Например, при пересечении границы с Украиной и предъявлении российского паспорта Украинские пограничники ставят в него штампик о пересечении границы, что сразу делает паспорт гражданина РФ недействительным.
Кроме того, российские паспорта заведомо имеют срок действия в зависимости от возраста его владельца (пункт 7 положения):
от 14 лет — до достижения 20-летнего возраста;
от 20 лет — до достижения 45-летнего возраста;
от 45 лет — бессрочно.
По этому, уже при подготовке к сделке с недвижимостью проверьте свой российский паспорт, и при достижении соответствующего возраста замените его. Органы государственной регистрации прав тщательно следят за действительностью представленных на регистрацию документов, и действительность паспорта является частой причиной отказа в принятии документов.
В отличие от многих государств в России существуют внутренние паспорта и заграничные паспорта, причем правила их выдачи, требования к эти паспортам и срок их действия не совпадают. Важно, что на территории РФ заграничный паспорт гражданина РФ не применяется для удостоверения личности, и при регистрации прав на недвижимость в России загран паспорт у вас не примут.
Более сложная ситуация с удостоверением личности иностранцев. Согласно закону РФ от 25.07.2002 N 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации» личность иностранца на территории РФ удостоверяется паспортом иностранного гражданина а так же международными договорами. По этому, у МФЦ и у регистрирующего органа появляется дополнительная возможность для усмотрения на стадии подачи документов.
Соответственно, фактически первый этап получения отказа в государственной регистрации прав на недвижимость может быть получен при подаче заявления и документов на государственную регистрацию права в МФЦ или непосредственно в Росреестре.
Основания для отказа в государственной регистрации прав
Основания для отказа в государственной регистрации прав в законе о государственной регистрации сформулированы в самой общей форме и связаны с не устранением причин препятствующих государственной регистрации (статья 27). При этом, в законе отсутствует перечень таких препятствий.
Вместе с тем, в части 1 статьи 26 закона приведен перечень причин из 55 пунктов, которые являются основанием для приостановки государственной регистрации прав. Очевидно именно эти обстоятельства указывают регистраторы Росреестра в качестве оснований для отказов в государственной регистрации прав.
Действия заявителя по обжалованию — это не догма, поскольку при получении отказа действия заявителя каждый раз индивидуальны и зависят от конкретной ситуации — мотивов отказа. Куда обжаловать отказ в регистрации прав и стоит ли обжаловать отказ каждый раз определяется по ситуации. Как было показано выше отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество возможен только после приостановки регистрации, а приостановка допускается только по основаниям, прямо установленным в статье 26 закона о регистрации недвижимости № 218-ФЗ. Именно от оснований приостановки и отказа в государственной регистрации права зависят дальнейшие действия заявителей. Мотивы и приостановки и отказа в государственной регистрации права должны быть изложены в соответствующем решении регистрирующего органа. Суд по регистрации прав на недвижимости, фактически, оценивает мотивы принятого государственным органом решения об отказе и приостановке государственной регистрации прав.
Например, если приостановка и отказ мотивирован не представлением документов, необходимых для государственной регистрации права (п.5 ч.1 ст.26 закона о государственной регистрации недвижимости), то такой отказ может быть связан и с технической ошибкой заявителя (забыли предоставить документ или не знали, что нужно предоставить документ). В такой ситуации, даже в случае отказа, у заявителя есть право повторной подачи документов на государственную регистрацию в полном объеме и обжаловать такой отказ смысла нет.
В другой ситуации если одна из сторон договора купли продажи недвижимости уклоняется от подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности, Росреестр, как и в первом случае, откажет в государственной регистрации права. Отказывая Росреестр так же обоснует отказ не представлением документов, необходимых для государственной регистрации права и тем же п.5 ч.1 ст.26 закона.
Но во втором случае оспаривать отказ бесполезно, поскольку заявитель действительно не представил необходимые документы, как минимум подписанное продавцом заявление, более того, устранить уклонение второй стороны заявитель самостоятельно не сможет. Такая ситуация преодалевается путем подачи в суд иска о признании права собственности на недвижимость согласно части 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ.
В третьем случае, например при государственной регистрации вновь созданной недвижимости, Росреестр может отказать так же ссылаясь на п.5 ч.1 ст.26 закона мотивируя отказ не предоставлением документов, например согласия третьего лица на земельный участок. В этом случае заявитель вправе оспаривать отказ государственного органа именно на основании статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ и части 12 статьи 29 закона 218-ФЗ требуя признать незаконным а потому недействительным решение Росреестра об отказе в государственной регистрации.
В законе о регистрации недвижимости прямо установлена возможность обжалования отказов или приостановок государственной регистрации в суд. Как известно, в России существуют мировые судьи, районные суды и Арбитражные. Функции Росреестра по государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделок с недвижимостью – это так называемые административные публичные функции, а споры, возникающие между Росреестром и заявителями при выполнении регистрационных функций являются административными.
И в зависимости от категории заявителя способ оспаривания решений об отказе в гос регистрации прав будет разный:
- Если заявитель – организация или предприниматель и созданная недвижимости используется в предпринимательской или иной экономической деятельности, заявитель подает заявление в арбитражный суд в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ, оспаривая ненормативный акт государственного органа (Росреестра).
Такие заявления имеют ряд особенностей подготовки и рассмотрения. Например, заявление должно быть подано в течение 3-х месяцев с даты вынесения решения соответственно о приостановке или об отказе в государственной регистрации права. Существенным отличием заявления в порядке 24 главы АПК РФ от исков при исковом производстве – истец должен доказать только два обстоятельства: 1) Не соответствие решения государственного органа закону, и 2) Нарушение прав заявителя таким решением, или создание препятствий заявителю в осуществлении предпринимательской деятельности, или в возложении на заявителя, нарушение закона, какие либо обязанности (ч.1 ст.198 АПК РФ).
Подготовка заявления, его оформление и прилагаемые документы – в целом, соответствуют правилам подготовки и подачи исковых заявлений. Вместе с тем, к заявлению, согласно статье 199 АПК РФ, должно быть приложено оспариваемое решение.
Существенным отличием рассмотрения заявления в порядке главы 24 АПК РФ является распределение бремени доказывания: согласно ч.5 ст.200 АПК РФ именно на соответствующий государственный орган возлагается обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия).
- 2. Если заявитель – физическое лицо (не предприниматель), с 15.09.2015г. дела этой категории — возникающие из административных и иных публичных правоотношений в связи с отказом в государственной регистрацией прав рассматриваются в соответствии с главой 22 Кодекса административного судопроизводства РФ (КАС РФ) судами общей юрисдикции – согласно статье 19 КАС РФ районными судами.
Требования заявителя по делам об отказе в государственной регистрации права, как правило два:
Основное: О признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности.
Дополнительное: Об обязании Росреестра осуществить государственную регистрацию права собственности.
Производство по административным делам осуществляется в порядке главы 22 Кодекса административного судопроизводства, имеющей существенные отличия от порядка, установленного в Арбитражном процессуальном кодексе РФ. Так, обращение в суд в порядке главы 22 КАС РФ оформляется административным исковым заявлением, а заявитель именуется административным истцом.
Согласно статье 219 КАС РФ административный иск может быть подан в течении 3-х месяцев с даты нарушения прав заявителя, или с даты, когда заявителю стало известно о нарушении его прав. Вместе с тем, согласно части 3 указанной статьи заявление о признании незаконным решения, действий государственного органа может быть подано в течение 10 дней с даты, когда заявителю стало известно соответственно о приостановлении или об отказе в государственной регистрации права на объект недвижимости.
В отличие от главы 28 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд не может не принять административное исковое заявление только по причине пропуска срока его подачи. В силу прямого указания части 5 и 7 статьи 219 КАС РФ административное исковое заявление должно быть принято судом в любом случае, а причины пропуска подлежат рассмотрению в предварительном судебном заседании. При этом в случае пропуска срока по уважительным причинам срок подачи административного искового заявления восстанавливается судом.
Решение суда по административному исковому заявлению о приостановлении или об отказе в государственной регистрации права на недвижимость может быть двух видов (часть 2 статья 227 КАС РФ):
- об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании решения незаконным, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца,
и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца.
- об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения незаконным.
Суть сделки купли-продажи недвижимости, как любой сделки купли-продажи, передать право собственности от продавца покупателю за плату. Особенность сделок купли-продажи недвижимости — совершаются только в письменной форме путем составления документа (договора) подписываемого сторонами — продавцом и покупателем. Это так называемая простая письменная форма сделки. С 2013 года сделки с недвижимостью (за некоторым исключением) не требуют государственной регистрации, и считаются заключенными с момента подписания договора. По этому так важно правильно составить договор, что позволяют сделать знания и опыт юридического сопровождения сделок с недвижимостью.
Нотариальная форма сделки купли-продажи это тот же договор купли продажи, который удостоверил нотариус. Обратите внимание: нотариус совершает нотариальное действие — удостоверение сделки, составление договора, который содержит условия сделки купли-продажи — это не нотариальное действие, а техническая юридическая услуга, которую всегда проводят в нотариальных конторах. Не редко, нотариусы отказывают в удостоверении сделки только если вы заикнетесь о внесении в их договор каких-то ваших условий, например, по прядку оплаты, о состоянии продаваемой недвижимости и т.д.
Между тем, в недвижимости нет мелочей, и договор купли-продажи должен содержать все условия, которые помогут избежать конфликтов при исполнении договора. На практике ваши пожелания дополнить предложенный нотариусом договор могут закончиться указанием вам на дверь.
Обжаловать решения чиновников станет сложнее
Чтобы оспорить отказ и правильно составить жалобу, следует опираться на такие законодательные акты:
- Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 08.12.2020).
- Федеральный закон «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 16.09.2019).
- ФКЗ от 07.02.2011 N 1-ФКЗ (ред. от 06.03.2019) «О судах общей юрисдикции в Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2019).
- Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002г. N 138-ФЗ (ред. от 08.12.2020).
- Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 08.12.2020).
Если вам отказали в регистрации права собственности на недвижимость, нужно для начала разобраться с причинами отказа. Если причины необоснованные, незаконные, в этом случае однозначно нужно идти в суд обжаловать решение Росреестра.
Если же причины обоснованные, то будущему собственнику следует устранить их и подать документы на регистрацию повторно.
Однако если же причины являются обоснованными, но неустранимыми (зависят от действий других лиц), то единственный способ оформить ваше право собственности — это признать его в суде.
Для того чтобы разобраться с тем, какие причины отказа в регистрации права собственности на квартиру, дом, иной объект недвижимости являются обоснованными, приведем нормы закона, регулирующие деятельность Росреестра, а затем приведем примеры из практики и варианты действий будущего собственника в этих случаях.
Для начала нужно отметить, что после вступления в силу Закона о государственной регистрации недвижимости от 13.07.
2015 года № 218-ФЗ единственным основанием для отказа в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости является неустранение причин, препятствующих регистрации права собственности и явившихся основаниями для приостановления регистрации, в течение срока приостановления регистрации, указанного в решении Росреестра.
Разберемся с основаниями приостановления регистрации. Когда же регистрация права собственности невозможна по мнению законодателя? В законе обозначено 59 оснований для приостановления регистрации права собственности. Обозначим ключевые моменты, приведем примеры применения этих норм из практики, а также расскажем о вариантах разрешения спорной ситуации.
На этапе приостановки решение Регистрирующего органа (связанное с кадастровым учетом) может быть обжаловано в порядке ст. 26.1 Федерального закона от 24.07.2007 No 221-ФЗ «О кадастровой деятельности». Даная норма предусматривает обязательное обращение в «Апелляционную комиссию», представляющую собой уполномоченный орган при Управлении Росреестра в соответствующем регионе. Обращение в суд с целью обжалования отказа в государственной регистрации права собственности возможно ТОЛЬКО ПОСЛЕ РАССМОТРЕНИЯ СПОРА указанной Апелляционной комиссией.
Если Вам отказали в регистрации права собственности на недвижимое имущество, то данное решение следует обжаловать в соответствии с положениями Главы 24 Арбитражного процессуального кодекса. Данная возможность подходит, скорее, для юридических лиц, так как арбитражный суд рассматривает коммерческие споры, возникающие между юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, правда, иногда, в спорах участвуют и физические лица.
Следует вывод, что сам документ — Решение об отказе (акт регистратора) придется обжаловать в административном порядке, регламентированном Кодексом административного судопроизводства (КАС).
А вот то право, которое внесено в реестр, можно оспорить исключительно в судебных органах, об этом говорит статья 1 Закона о государственной регистрации сделок с недвижимостью.
Читатель наверняка заметил противоречия и путаницу в подсудности, как определить, КАКОЙ СУД ДОЛЖЕН РАССМАТРИВАТЬ ВАШЕ ДЕЛО?
Если просто – сам документ (акт регистратора) об отказе в регистрации права надлежит обжаловать в суд общей юрисдикции по административному исковому заявлению (используем КАС), а спор о правах на недвижимость (установить право или основание, лишить права, установить факт юридического значения) следует обжаловать в тот же суд (гражданам) или в арбитражный (юридическим лицам и Индивидуальным предпринимателям), но уже руководствуясь Гражданским кодексом. Отсюда и частый отказ в принятии искового заявления об обжаловании отказа в государственной регистрации права собственности из за НАРУШЕНИЯ ПОДСУДНОСТИ. При том, что судебная практика говорит однозначно – юридические лица должны решать данный вопрос в арбитражных судах (апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 22.11.2016 по делу No 33а-29921/2016).
Подведя итог, следует заметить, на вопрос может ли Росреестр отказать в решение по подаваемому заявлению ответ будет положительным. Такими полномочиями он наделен непосредственно законом.
Однако, в связи с тем, что предусмотрено более 50 оснований в приостановлении и последующем отказе Росреестра в регистрации недвижимости, и с учетом того, что каждый объект собственности имеет сугубо индивидуальный характер, перед подачей соответствующего заявления, целесообразным видится обратиться за юридической консультацией к профильному юристу. В ходе консультации специалист разъяснит, в каких случаях с учетом конкретной ситуации, отказывать Росреестр не вправе, и как избежать отрицательного ответа в осуществлении регистрации права собственности в отношении земельного участка, квартиры и иных объектов недвижимости.
Мнение эксперта
Смирнов Юрий Андреевич
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Имеет опыт в экспертизе документов.
Если же уже получен отрицательный ответ, не стоит расстраиваться. Подобные постановления выносятся регистраторами, как правило в силу произвольного трактования норм законодательства.
Обратившись за помощью в оформлении соответствующего искового заявления к юристу в Санкт-Петербурге или Москве, с учетом имеющейся правоприменительной практики, можно рассчитывать на оперативное получение результата.
Для юридического закрепления права собственности на недвижимое имущество необходимо провести регистрационную процедуру в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Порядок прохождения кадастрового учета и госрегистрации регламентирует Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее
— Закон о регистрации).
Результатом обращения в службу Росреестра является получение выписки из реестра ЕГРН, либо отказ в совершении регистрационных действий. Уведомление о принятом решении составляется в установленной форме, подписывается государственным регистратором и направляется заявителям не позднее, чем через 5 дней после завершения срока на проверку документов.
Если служба Росреестра отказала в регистрации права собственности, отказ должен содержать обоснованные мотивы и причины такого решения.
При вынесении службой Росреестра решения об отказе у заявителей есть два варианта возможных действий:
- устранение допущенных нарушений и повторная подача пакета документов;
- обжалование отказа Росреестра в судебном порядке.
Порядок подачи жалобы на приостановление регистрационных действий в настоящее время существенно изменен в связи с принятием Федерального закона № 218-ФЗ. Прямое обращение в суд в этих случаях теперь не допускается, заявителям потребуется соблюсти процедуру обжалования через апелляционную комиссию.
Процедура обжалования отказа
Дальнейшее рассмотрение ситуации в случае отказа в регистрации или приостановлении кадастрового учета осуществляется апелляционной комиссией. Порядок подачи заявления в нее и другие особенности процедуры подробно описаны в Федеральном законе «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 г. №221-ФЗ (статья 26.1.). При этом следует учитывать, что непосредственное обжалование решения (с дальнейшей регистрацией права) в апелляционной комиссии возможно лишь в том случае, если действие права было приостановлено. Если же поступил отказ Росреестра в регистрации, то сначала выполняется рассмотрение заявления указанным органом, выносится решение, а затем все документы передаются на рассмотрение в суд. В случае положительного (в пользу заявителя) судебного решения, права на объект недвижимости смогут быть зарегистрированы.
Возможный срок обжалования
На обжалование решения Росреестра о приостановлении государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета отводится 30 календарных дней непосредственно с момента вынесения решения. Важно учитывать, что в компетенции комиссии имеется возможность оспаривания лишь части причин (которые указаны в Федеральном законе «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 г. №221-ФЗ), в то время как во многих других случаях окончательное решение остается за судом. На то, чтобы обжаловать отказ Росреестра в регистрации права собственности в судебном порядке, отводится 3 месяца. Данный срок исчисляется с момента получения заинтересованным лицом копии акта о вынесенном решении от регистратора.
Важно: повторная подача на рассмотрение жалобы в комиссию о приостановлении или отказе в регистрации права на один и тот же объект недвижимости не допускается. В случае отсутствия положительного решения возможно обращение в городской или районный суд с соответствующим заявлением, которое будет рассматриваться в соответствии с Кодексом административного судопроизводства.
Результаты нашей работы
Оспаривая отказ Росреестра в регистрации права собственности с помощью «Городского Кадастрового Бюро» в Москве, вы получаете экономию времени и сил, а также сводите к минимуму возможность повторного отказа. Обусловлено это тем, что наши специалисты помогут вам собрать все необходимые документы, проверят их на подлинность, актуальность и отсутствие ошибок, а также расскажут, как наиболее грамотно и со ссылками на какие законы составить заявление. До рассмотрения его комиссией, во время и после (в том числе в случае обращения в суд) мы будем оказывать полное консультативное и юридическое сопровождение. Результатом нашей работы станет возобновление права собственности на объект недвижимого имущества после приостановки или его регистрация в государственных органах (в ситуации, когда ранее в ней было отказано).