Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Постановка новостройки на кадастровый учет: Этапы, сроки, пакет документов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Постановка жилого многоквартирного дома на кадастровый учет необходима перед его вводом в эксплуатацию и в большинстве случаев выполняется самим застройщиком или органами местного самоуправления, контролирующими ход работ. Порядок проведения этой процедуры и ее условия определены положениями Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ.
Куда подавать документы и сколько занимает постановка на учет
Регистрацией объектов недвижимости и земельных участков занимается Росреестр. Обращаться можно, собственно, туда или в МФЦ (причем, без учета прописки заявителя или расположения объекта) — это в том случае, если вы хотите сделать это очно. Онлайн же предоставить все документы и заявление можно на сайте Госуслуг или Росреестра, во втором случае понадобится усиленная электронная подпись для подтверждения личности.
Собственно постановка на кадастровый учет бесплатна, а при регистрации прав собственности нужно будет заплатить госпошлину.
Рассмотреть документы и внести сведения об объекте в реестр должны в течение 10 рабочих дней, а если заявитель обратился в МФЦ – то в течение 12 рабочих дней (максимально возможные сроки).
Можно ли проверить, стоит ли недвижимость на учете
Проверить стоит ли дом на кадастровом учете можно на сайте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Он дает возможность узнать сам факт постановки на учет (или его отсутствие).
Важно! С 1 марта 2023 года получить выписку из ЕГРН с личными данными владельцев можно только с согласия владельцев. Выписка с персональными данными доступна только для ограниченного круга лиц: владелец, его супруг/супруга, совладельцы, собственник смежного участка (когда нужна выписка по земле), залогодержатель, арендатор, арендодатель и другие лица в более редких случаях – полный список можно найти в ст. 36.3 закона «О государственной регистрации недвижимости».
Впрочем, собственник может открыть информацию о себе (не засекречивать ее), в этом случае любой человек может запросить данные об объекте — квартире, доме, земельном участке.
Учет недвижимости в госкадастре
Потребность внесения в ЕГРН (гл.2 закона «О госрегистрации недвижимости» за №218-ФЗ) новых (обновленных) кадастровых сведений требуется как при изменении характеристик недвижимого объекта, так и при его регистрационном оформлении.
В первом варианте причинами постановки на кадастровый госучет будут:
- существенные изменения характеристик (к примеру, увеличение площади) объекта недвижимости, возведенного на состоящей в собственности земельной территории;
- выполнен снос объекта на находящемся в собственности участке, причем права на снесенную недвижимость прежде в ЕГРН не регистрировались.
Во втором варианте, более распространенном, постановка недвижимости на госучет в кадастре выполняется при регистрации прав на данный объект, а именно:
- по факту создания (к примеру, после постройки коттеджа), при отсутствии объекта в ЕГРН ранее или при его образовании (к примеру, после раздела земельного участка);
- по факту сноса недвижимой собственности, учтенной в ЕГРН.
Постановка на учёт квартиры в многоквартирном доме
Квартиры, размещеные в новостройке, могут быть приобретены по договору купли-продажи, при использовании приватизации, по наследству, также по дарению. В случае, если во время совершения сделки жилое помещение уже было учтено в Росреестре, снова проводить такую процедуру не надо. Если же учёта не было, квартиры могут пройти данную процедуру при помощи вот таких способов:
- Приватизированную квартиру ставят на кадастровый учёт одновременно с регистрации прав на граждан.
- Если это квартира, которая находится во вновь построенном здании, учёт проводит застройщик, либо в тот момент, когда регистрируется право на дольщиков или покупателя.
- В старых домах, которые были построены до 2013 г. , продажа квартиры до кадастрового учёта запрещается, однако, данная процедура может быть проведена в сделке.
Кадастровый учёт дома по суду
При отказе от Росреестра или приостановлении сначала необходимо обратиться в апелляционную комиссию для обжалования решения. В случае отрицательного ответа, собственник обращается в суд. На этом этапе, важно правильно определить в какой суд обратиться. Для физических лиц — административный, для ИП и юридических лиц арбитражный суд. Также необходимо учесть срок обжалования, и не пропустить его — 3 месяца после получения отказа.
Далее следует составить исковое заявление и правильно указать ответчика. Узнать, кто является ответчиком по вашему делу можно, прочитав в «шапке» отказа наименование органа, именно он и ответчик. После принятия судом положительного решения необходимо направить заявление в Росреестр вместе с документами на дом и земельный участок:
- Выписку из Единого государственного реестра недвижимости на землю;
- Технический паспорт на дом;
- Решение суда, подтверждающее право собственности на недвижимость.
Также кадастровый учёт дома по суду осуществляется при наличии решения о признании права собственности за гражданином, например, в результате споров между бывшими супругами. В случаях наследования дома от наследодателя, на которого не было зарегистрировано право собственности, кадастровый учёт осуществляется по решению суда.
Заявление и собранная документация для регистрации любого объекта (здания, сооружения, земли, помещения и прочего) передается:
- Через сервис Росреестра (требуется перейти в раздел электронных услуг). Здесь потребуется ЭЦП.
- В офисе кадастра (личное обращение).
- С помощью МФЦ. Это многофункциональный центр, предоставляющий широкий спектр услуг. Перед обращением важно убедиться в предоставлении интересующей опции. Чтобы избежать очереди, рекомендуется заранее записаться по телефону или через ресурс Росреестра.
- По почте. При выборе такого варианта собранные бумаги и заявление направляются с помощью почтового отправления. Обязательным условием является опись вложения и уведомление о получении работниками кадастровой палаты.
Порядок учёта частных домов
Итак, как поставить дом на учёт? Для начала стоит отметить, что учёт частных домов, а также постановка на кадастровой учет многоквартирного дома, являются процедурой не обязательной. Она проводится по желанию собственника дома и в его интересах. В силу указанных выше обстоятельств регистрировать дом всё же рекомендуется. Процедура сама по себе не сложная и для её проведения не требуется много времени.
Регистрация дома состоит из следующих шагов:
- Сбор документов.
- Выбор способа представления документов в уполномоченный орган.
- Оплата установленного сбора.
- Составление заявления и подача выбранным способом.
Какие проблемы могут возникнуть при регистрации
Несмотря на то, что процедура регистрации прав кажется простой, могут возникнуть непредвиденные проблемы:
- Техплан недействителен или выполнен с ошибками. Подготовкой технических планов на ОКСы могут заниматься только кадастровые инженеры, которые имеют необходимую аттестацию и допуски. Список всех кадастровых инженеров есть на сайте Росреестра. Мы рекомендуем при выборе специалиста обращать внимание не только на наличие у него права предоставлять такие услуги. Важный параметр – количество отказов. В нашей компании работают опытные кадастровые инженеры. Обращаясь в «Геомер групп», вы сокращаете риск того, что Росреестр вернет документы и откажет в регистрации.
- Затягивание сроков. Срок постановки ОКС на кадастровый учет и регистрации прав собственности определен законом. Он может немного увеличиться при подаче заявления через МФЦ, так как это связано с особенностями взаимодействия между ведомствами. В любом случае в расписке будет указана дата, когда вы должны получить выписку из ЕГРН.
- Не полный пакет документов. Чаще всего встречаются две ситуации – на землю не оформлено право собственности и самовольная постройка дома. В таких ситуациях чаще всего приходится обращаться в суд. Иногда проблемы правового характера могут быть более серьезными, например, на земле нельзя строить жилые дома. Как действовать в таких случаях, подскажет юрист.
Как поставить квартиру на кадастровый учет в новостройке?
Согласно ФЗ-250, застройщик обязан поставить жилой дом на учет вместе со всеми жилыми и нежилыми помещениями.
Это означает, что каждой жилплощади в таком доме автоматически присваивается свой номер. Владельцу нужно только зарегистрировать права собственника.
Сделать это можно в любом офисе Росреестра либо МФЦ, предоставляющем госуслуги. Для регистрации требуется заплатить госпошлину и предоставить следующие документы:
- договор долевого строительства;
- акт приема-передачи квартиры;
- квитанция об уплате госпошлины.
Спустя 18 календарных дней свидетельство о праве на собственность будет готово.
Как поставить жилплощадь на учет, если дом не стоит на учете?
Последовательность шагов для регистрации жилья в ЕГРН с 01.01.2018 г.
Подать документы в Росреестр для учета могут граждане РФ и иностранцы:
- Арендаторы, если срок арендования имущества больше 5-ти лет нотариально подтвержден;
- Наследник/наследники с правом бессрочного пользования жильем;
- Получивший квартиру в наследство или возможный покупатель.
Для заявителей, не отвечающих этим требованиям, при подаче документов на учет требуется одобрение владельца.
Владелец подготавливает для подачи несколько документов. В их число входят:
- Заявление, в котором содержится просьба об учете недвижимости;
- Паспорт;
- документ на право владения;
- Техплан квартиры.
Единой формы заявления нет, требования по различным регионам отличаются, но есть общие обязательные сведения:
- наименование учитываемого имущества (квартира, дом, участок);
- данные заявителя — ФИО, атрибуты удостоверения личности;
- список документов, передаваемых в Росреестр;
- контакты заявителя — адрес, телефоны, электронный адрес.
Для передачи права владения от одного собственника к другому подают:
- заявление о переводе прав на собственность;
- заявление о регистрации покупателя;
- соглашение, подтверждающий сделку (договор, решение суда).
Алгоритм действий для регистрации:
- Заказ и оформление техплана квартиры у кадастровой организации.
- Подготовка необходимой документации по установленному перечню.
- Передача документации в Росреестр.
Если все документы в наличии и оформлены правильно, заявитель через прописанный в законе срок получает выписку из ЕГРН, с перечислением количества правок по объекту со времени последнего учета. Выписка не имеет срока действия, ее необходимо переоформить при изменении собственника или при перепланировке квартиры.
Документы, дающие право постановки на учет и оформления собственности:
- свидетельство о наследовании;
- договор купли-продажи;
- договор аренды (с согласия владельца);
- дарственная;
- акт приема/передачи квартиры в собственность.
Выписку из ЕГРН можно не предоставлять, если квартира имеет кадастровый номер.
Представителю несовершеннолетнего владельца необходимо подтвердить право представлять его интересы, а все договоры по недвижимости с участием несовершеннолетних или недееспособных удостоверяются нотариально.
Обмерные работы – когда необходимы
Чтобы Росреестр получил точные данные о характеристиках объекта, его надо измерить. Обмеры зданий необходимы при проектировании, реконструкции или ремонте указанных объектов. Целью обмерных работ является установление точных характеристик объекта, строительных конструкций и отдельных элементов здания. Выделяют следующие виды обмерных работ на здании:
- обмер строительных конструкций (фасады, выступы, лестничные площадки и т.д.);
- обмер внутренних помещений (например, для сдачи в аренду части здания или перепланировки);
- обмер параметров здания (необходим для составления или обновления поэтажных планов и чертежей, отдельных конструкций здания и т.д.).
Этапы обмеров зависят от особенностей и типа объекта. Для проведения обмерных работ применяются нормативные требования ГОСТ и СНиП, регламентов, Приказ Минэкономразвития РФ от 01.03.2016 № 90 (). Узнать, сколько стоит проведение обмеров, можно на консультации у наших специалистов.
Подготовка технического плана многоквартирного дома
4. Если здание или сооружение не поставлено на учет , постановка на учет помещения, расположенного в таком здании или сооружении, осуществляется при условии одновременной постановки на учет такого здания или сооружения . В этом случае представляются одно заявление о постановке на учет указанного помещения и такого здания или сооружения и необходимые для кадастрового учета документы. Правила настоящей части не применяются при осуществлении кадастрового учета жилых помещений в многоквартирном доме .
Департамент недвижимости в своем письме отмечает, что в настоящее время, чтобы поставить на учет многоквартирный дом с помещениями в нем, в том числе составляющими общее имущество, необходимо предоставить в орган кадастрового учета технический план на многоквартирный дом и технические планы на помещения в нем одновременно .
Основания отказа и приостановления, как решается вопрос в суде
Приостановление процедуры регистрации происходит на основании ст. 26 ФЗ №218, в основном причинами являются:
- неполный комплект документов или ошибки, исправления;
- участок земли относится к особой территории, например, находится в заповедной зоне;
- спорное право собственности лица, обратившегося для регистрации;
- не предоставлен доступ к недвижимости;
- неправильное размежевание.
На устранение несоответствий в документах дается срок до трех месяцев. Если лицо не укладывается в отведенное время, ему отказывают в постановке на учет дома.
Возможные основания отказа:
- неправильно подан пакет документации;
- лицо не имеет права регистрировать, например, гражданин не достиг совершеннолетия;
- земля не подлежит учету в кадастре, например, заповедники, памятники;
- при строительстве нарушен размер участка в соответствии с законом;
- к объекту нет доступа;
- пределы участка проходят на границе двух населенных пунктов.
На вопрос, сколько стоит поставить дом на кадастровый учет, невозможно ответить однозначно. Стоимость зависит от многих нюансов. Иногда требуется привести документацию в порядок, уточнить межевание, обновить техпаспорт, оформить правовые документы. Регистрация бесплатная, основные затраты приходятся на оплату услуг БТИ и обязательную госпошлину согласно ст. 333.33 НК РФ:
- для физлиц — 2 000 рублей;
- для юрлиц — 22 000 рублей.