Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как не попасть на черного риэлтора?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На протяжении многих лет рынок риелторских услуг остается непрозрачным. Существуют различные ассоциации и объединения, которые проводят добровольную сертификацию риелторов, однако это не может в полной мере свидетельствовать о качестве оказываемых услуг, говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Дмитрий Усольцев.
Иногда риэлторы обращаются по объявлению продавца или покупателя и предлагают бесплатную помощь при заключении сделки. Но, как известно, безвозмездно никто работать не будет: просто у агентов есть несколько лайфхаков, в которых они все равно получают свой процент.
Допустим, специалист нашел идеальный вариант квартиры для покупателя, который согласен на цену продавца. Но в решающий момент риэлтор говорит о том, что его услуги стоят определенную сумму. Покупателю и продавцу, которые уже настроились на заключение выгодного договора, сложно отказаться от подходящего варианта. Поэтому стороны вместе начинают продумывать, как выйти из ситуации.
Возможны такие варианты развития событий:
- покупатель настолько заинтересован в недвижимости, что соглашается заплатить больше;
- продавец не хочет терять покупателя, поэтому уступает ему — при этом он может считать, что это был простой торг, а на самом деле произошла оплата услуг риэлтора;
- сделка срывается, поскольку стороны не могут договориться между собой.
Xyдшee, чтo мoжнo cдeлaть вo вpeмя cдeлoк c нeдвижимocтью — пoдпиcaть дoгoвop, нe читaя. Пpи пepвoм пoceщeнии вoзьмитe oбpaзeц дoмoй для пoдpoбнoгo oзнaкoмлeния, oбpaтитe внимaниe нa cнocки, нaпиcaнныe мeлким шpифтoм.
Ecли вoзникнyт вoпpocы, coтpyдник aгeнтcтвa дoлжeн paзвepнyтo нa ниx oтвeтить. Oбpaщaйтe внимaниe нa двycмыcлeнныe фopмyлиpoвки и пpocитe oб yтoчнeнии.
Oбязaтeльнo oбpaтитe внимaниe нa cлeдyющиe пyнкты дoгoвopa:
🤓 3aкaзчик и иcпoлнитeль. B дoгoвope дoлжны быть yкaзaны пoлнoe юpидичecкoe нaзвaниe opгaнизaции, ИНН, бaнкoвcкиe peквизиты, юpидичecкий aдpec, кoнтaкты и ФИO pyкoвoдитeля, oт имeни кoтopoгo зaключaeтcя cдeлкa.
🤓 Пpeдмeт дoгoвopa: oбязaннocти иcпoлнитeля и зaкaзчикa. 3дecь yкaзывaют пoлный пepeчeнь дeйcтвий aгeнтa. Oбязaннocть зaкaзчикa – пpeдocтaвить нeoбxoдимыe дoкyмeнты и oплaтить ycлyгy в ycтaнoвлeнныe cpoки.
🤓 Oбязaннocти и oтвeтcтвeннocть cтopoн. в этoй чacти пpoпиcaнa oтвeтcтвeннocть cтopoн в cлyчae cpывa cдeлки, пpeтeнзии тpeтьиx лиц, нeпpaвильнoгo oфopмлeния дoкyмeнтoв и пpeдocтaвлeния лoжнoй инфopмaции. Пpи пpeдocтaвлeнии opигинaлoв дoкyмeнтoв, включитe пyнкт oб oтвeтcтвeннocти aгeнтcтвa зa иx yтpaтy. Oбpaтитe внимaниe нa пoлoжeния, в кoтopыx зaпpeщaeтcя oбщaтьcя c дpyгoй cтopoнoй cдeлки – этo кocвeнный пpизнaк тoгo, чтo aгeнтcтвo пpoвoдит cкpытyю кoмиccию.
🤓 Пopядoк oплaты ycлyг: дoбpocoвecтнoe aгeнтcтвo нe бepeт дeнeг aвaнcoм, вce pacчeты тoлькo пocлe cдeлки. Taкжe в дoгoвope дoлжнa быть yкaзaнa пpoзpaчнaя кoнeчнaя цeнa ycлyги, в тoм чиcлe пpoцeнт кoмиccии.
🤓 Cpoки дeйcтвия. Oбычнo дoгoвop зaключaют нa 1-2 мecяцa – этoгo дocтaтoчнo, чтoбы нaйти пoдxoдящий вapиaнт, пpoвepить eгo и пpoвecти cдeлкy.
🤓 Уcлoвия pacтopжeния дoгoвopa. Нe пoдпиcывaйтe дoкyмeнт, в кoтopoм yкaзaнa дeнeжнaя кoмпeнcaция зa дocpoчнoe pacтopжeниe дoгoвopa клиeнтoм: в этoм cлyчae вы нe cмoжeтe пpeкpaтить coтpyдничaть c aгeнтcтвoм, дaжe ecли кaчecтвo eгo paбoты вac нe ycтpaивaeт. B пpoтивнoм cлyчae пpидeтcя плaтить нeycтoйкy. Oбязaтeльнo дoлжны быть oпиcaны ycлoвия pacтopжeния дoгoвopa, a тaкжe дeйcтвия cтopoн, ecли cpoк дeйcтвия иcтeк дo пpoвeдeния cдeлки.
B пpилoжeнияx к дoгoвopy пpиcyтcтвyeт oпиcь пpилaгaeмыx дoкyмeнтoв.
Bce пyнкты дoгoвopa дoлжны быть пoдpoбнo pacшифpoвaны, oпиcaнa кaждaя ycлyгa – чтoбы вы пoнимaли, зa чтo плaтитe. Ecли нe yвepeны, тo пpoкoнcyльтиpyйтecь y нeзaвиcимoгo юpиcтa.
3дecь нeт oднoзнaчнoгo oтвeтa. Цeнa oтличaeтcя oт видa ycлyги, гopoдa, тpeбoвaний клиeнтa и eщe мнoжecтвa фaктopoв, нo в ocнoвнoм oт цeны нa нeдвижимocть. И чacтники, и aгeнтcтвa бepyт зa cвoю paбoтy пpoцeнт oт cтoимocти нeдвижимocти: oт 1 дo 8%. Ocнoвнaя гpaдaция пo типy жилья и пoмeщeний кoммepчecкoгo иcпoльзoвaния: экoнoм, кoмфopт, бизнec и пpeмиyм-клacc. 3a дoпoлнитeльныe ycлyги тoжe пpидeтcя pacкoшeлитьcя: экcпepтизy юpидичecкoй чиcтoты жилья и пpaвoвoe coпpoвoждeниe в нeкoтopыx aгeнтcтвax oплaчивaют oтдeльнo.
Ecть кoмплeкcныe пpeдлoжeния зa фикcиpoвaннyю плaтy: нaпpимep в «Этaжax» ecть пaкeты зa пoиcк, пoкyпкy и oфopмлeниe кoммepчecкoй нeдвижимocти дo миллиoнa pyблeй. B этoм cлyчae вы плaтитe нe пpoцeнт, a тoлькo cyммy, кoтopaя oбoзнaчeнa в дoгoвope.
Нa caйтax кpyпныx aгeнтcтв c кaтaлoгaми жилья, нa cтpaницe интepecyющeй вac нeдвижимocти, чacтo yжe пpoпиcaнa цeнa зa ycлyги pиэлтopa. Oнa нe вceгдa oкoнчaтeльнaя, нo тaк opиeнтиpoвaтьcя нaмнoгo лeгчe.
3a пoмoщь в пoиcкe cъeмнoгo жилья пpидeтcя oтдaть cyммy paвнyю мecячнoй apeндe, нo в эти дeньги вxoдит и oфopмлeниe дoгoвopa.
Mнoгиe cчитaют, чтo aгeнтaм выгoднo пpoдaть квapтиpy кaк мoжнo дopoжe, чтoбы зaбpaть paзницy к ceбe в кapмaн. Этo нeпpaвдa: чacть oт пpoцeнтa пpoдaжи вce paвнo пoйдeт aгeнтcтвy, a ecли нeдвижимocть oчeнь дeшeвaя, тo oн пoлyчaeт фикcиpoвaннyю cyммy, нeзaвиcимo oт цeны oбъeктa.
А пока крайним остается рядовой потребитель, никак не защищенный от некачественного оказания услуг риэлторскими компаниями. Как показывает практика, права граждан при совершении сделок нередко нарушаются: одни и те же квартиры сдаются нескольким клиентам, покупатели лишаются денег, внесенных в качестве предоплаты, семьи с детьми выселяются собственниками без предупреждения и возмещения расходов. А отсутствие договоров приводит к безнаказанности недобросовестных арендодателей и риелторов. Многие риэлторы не несут ответственности и за юридическую чистоту сделки. Самыми распространенными случаями обмана считаются недостоверные предложения, или попросту «утки».
— По сути «черные риэлторы» — это мошенники, люди, которые работают без заключения договоров, не зарегистрированы в юридических госорганах и не имеют права заниматься риэлторской деятельностью, — отмечает Елена Грива. — В процессе работы мы сами сталкиваемся с так называемыми «объявлениями-утками» и недобросовестными риэлторами. Замечено, что в 99% случаев это объявления, скопированные у других агентств недвижимости.
Заставить клиента насторожиться должен, к примеру, такой фактор, как объявление без фотографий.
— Таким объявлениям я бы доверять не стала, — делится опытом риэлтор. — Если агент дает объявление без фотографии, то видел ли он объект вообще? Есть ли у него договоренность с хозяином на продажу этой квартиры? Ведь заинтересованный в продаже риелтор обязательно выедет на место, сделает фото, чтобы показать «товар лицом», заключит договор с владельцем, который удостоверит, что он готов продавать квартиру через это агентство. И только после этого компания может разместить объявление.
Артур Оганесян, учредитель и партнер группы риэлторских компаний, Международный член Национальной Ассоциации Риэлторов США, рассказывал, что во многих странах риэлтор может лишиться права заниматься профессией, если он знал о недостатке объекта недвижимости и скрыл информацию об этом. Если клиент докажет, что риэлтор знал о том, что, скажем, в данном доме весной подтопляется подвал, но скрыл это, продал объект и заработал деньги, значит, он будет отвечать.
«Не случайно риэлторы сами инициировали создание такой структуры, как home inspection — инспекция домов, — поделился он с корреспондентами. — Теперь каждый риэлтор считает правильным за небольшую сумму денег приглашать специалистов по домам — техников, инженеров, которые полностью осматривают весь дом и делают соответствующие заключения. После этого риэлтор спокойно говорит, что он не отвечает за состояние продаваемого дома. Есть заключение, и за всю информацию относительно объекта отвечает выдавший его специалист.
Такой же подход существует и к операциям юридического характера. Риэлтор сразу заявляет: я не юрист, чтобы отвечать за чистоту документов, у меня нет адвокатского права подавать запросы. Поэтому, когда дело подходит к завершению сделки, покупатель обращается к своему адвокату, чтобы тот проверил документы. В Америке ни один риэлтор этим не занимается — и не хочет, и не имеет права!
В случае явного нарушения договорных обязательств, риэлторы отдают дело на рассмотрение органам, охраняющим гражданское законодательство. Если человек нарушил закон или условия договора, дело подается в суд».
Описание процесса, как правильно купить квартиру через риэлтора
Схема, как купить квартиру через агентство недвижимости, мало отличается от стандартных шагов по самостоятельному приобретению квартиры. Небольшие изменения вызваны необходимостью заключения договора с агентством и расчетом за оказанные услуги.
Схема покупки:
- Выбор агентства и обсуждение условий сделки, параметров объекта. Подписывается договор об оказании услуг.
- Анализ и подготовка предложений.
- Организация просмотра квартир.
- Помощь в проверке объекта и рекомендации по поводу сделки.
- Согласование условий сделки с продавцом. Заключается предварительный договор приобретения.
- Вносится задаток и оформляется расписка.
- На этапе подготовки к сделке представитель агентства контролирует сбор документации и оказывает содействие в проверке и подготовке бумаг.
- В назначенный день заключается заранее подготовленный проект договора. Стороны производят расчеты.
- Подписывается приемопередаточный акт с передачей ключей от недвижимости.
- Пакет документации сдают в Росреестр (МФЦ) для регистрации перехода прав на собственность.
Как только покупатель получит выписку ЕГРН с подтверждением прав собственника, сделка считается завершенной, а риэлтор получает вознаграждение. Вопрос расчетов с агентством особенно важен, ведь получив предоплату покупатель рискует столкнуться с недобросовестным исполнением обязательств по договору. Важно знать, как правильно заключить договор с риэлторской конторой, и на какие пункты обратить особое внимание.
Особенности сделки купли-продажи недвижимости
Участники сделки купли-продажи недвижимости должны знать о возможных рисках, понимать степень ответственности, уметь находить решение, где это возможно или отказаться от сделки:
- Договор купли-продажи составляется в простой письменной форме, с указанием сторон и существенных условий по сделке.
- Порядок и способ передачи денежных средств, в качестве предоплаты и полного расчета за объект, отражаются в договоре.
- При продаже квартиры купленной в период брака, потребуется согласие второго супруга на продажу (ст. 36 СК РФ).
- Договор может быть нотариально удостоверен по желанию сторон.
- При продаже доли, участии в сделке несовершеннолетних или недееспособных граждан нотариальное удостоверение является обязательным.
- Если одним из собственников является несовершеннолетний, для осуществления сделки нужно получить разрешение органа опеки.
- В случае использования материнского капитала для покупки квартиры или погашения ипотеки, должны быть выделены доли в праве собственности. Узнать использовался ли материнский капитал при покупке продаваемой квартиры, можно из договора купли-продажи, в котором будет указано как, и с привлечением каких средств, приобреталась квартира. Можно запросить справку у продавца об остатке средств по сертификату.
- Проверить зарегистрированных лиц, есть ли временно отсутствующие, по каким причинам и кем они приходятся собственнику. Эти данные представлены в выписке из домовой книги.
- Квартира может находиться в залоге у банка по ипотеке или на квартиру наложен запрет на совершение регистрационных действий по другим основаниям. Данные сведения содержатся в Разделе 2 выписки из ЕГРН.
Каждый случай индивидуален. Только грамотный специалист сможет учесть все нюансы, правильно провести сделку без риска для сторон.
Поможет в оформлении ипотеки
Риелтор поможет не только найти подходящий вариант, но и оформить ипотеку, если покупателю нужен кредит. В штате большинства агентств недвижимости есть ипотечные брокеры, которые подберут программу, подходящую для конкретной ситуации заемщика. Если заемщик покупает квартиру в новостройке с помощью агентства, платить за услуги риелтора в таком случае, как правило, не придется. К тому же есть возможность сэкономить и получить ипотеку на более выгодных условиях. Дело в том, что ряд банков предоставляет клиентам крупных агентств недвижимости, через которые проходит большое количество сделок на рынке, скидки на ипотеку. Если человек приходит в банк от такого агентства, проценты по кредиту для него будут ниже, чем при самостоятельном обращении. Размер скидки может доходить до одного процента.
Какие риски существуют
Проблемы у клиентов на вторичном рынке не всегда возникают по причине недобросовестности посредника, в некоторых случаях даже добросовестное исполнение обязательств риелтором не может уберечь стороны от рисков последующего оспаривания сделки, замечает Дмитрий Усольцев. Зачастую у риелтора может просто не быть данных, которые необходимы для проведения всесторонней проверки чистоты совершаемой сделки, поясняет эксперт.
Меры ответственности, к которой можно будет привлечь риелтора, во многом зависят от условий, предусмотренных сторонами в своем договоре. Если в соответствии с условиями договора обязанности посредника ограничиваются лишь поиском объекта недвижимости или покупателя, то привлечь к ответственности за то, что переход права собственности не состоялся, не удастся, добавляет Дмитрий Усольцев.
Как выбрать риэлторское агентство?
Чтобы не рисковать деньгами, при выборе риэлтора нужно обращать внимание на такие нюансы:
- Наличие регистрации в ЕГРЮЛ доверять свое имущество и денежные средства риэлторам, работающим неофициально опасно;
- Отзывы клиентов — в поисках квалифицированного агента может помочь «сарафанное радио». Нужно поинтересоваться у знакомых, которые недавно покупали или продавали квартиру, довольны ли они услугами риэлтора;
- Репутация — найти подходящее агентство недвижимости можно с помощью отзывов на различных форумах;
- Риэлтор числится в Федеральной службе судебных приставов в списке должников;
- Предоставление допуслуг — как правило, в агентство недвижимости сотрудничает с юристами, нотариусами. Клиенту не нужно самостоятельно искать этих специалистов.
- Хорошее агентство недвижимости для покупки или продажи квартиры найти тяжело, но можно. Лучше работать с риэлтором, с которым уже успешно сотрудничали знакомые.
- Риэлторы работают по разным видам договором в зависимости от того, что нужно клиенту: поиск жилья или покупателя, юридическое сопровождение, оказание отдельных услуг.
- Доверяйте, но проверяйте: основная цель работы большинства риэлторов – только получение денег. О клиентах заботятся лишь агенты, дорожащие своей репутацией.
- На риэлтора можно оформить нотариальную доверенность, и сделку проведет он без участия доверителя. Но при заключении договора лучше присутствовать самому, чтобы не купить квартиру «с подвохом».
- Если риэлтор не предоставляет юридические услуги, желательно обратиться за помощью к юристу. Он проверит недвижимость на юридическую чистоту и сделает все, чтобы клиент в дальнейшем не столкнулся с оспариванием сделки.
Инструкция для риэлтора
Работа риэлтора состоит из трех этапов: поиск клиента, переговоры и поиск вариантов, и организация сделки. Рассмотрим их подробнее.
- Поиск клиента можно осуществлять разными путями: через интернет, с помощью благоприятных отзывов о Вас прошлых клиентов и другими методами.
- Переговоры и поиск вариантов. Для начала нужно адекватно оценить стоимость объекта недвижимости, но преподнесите квартиру как можно дороже (качественные фото, акцент на положительных сторонах). Однако не нужно скрывать отрицательные характеристики квартиры, когда они выявятся, можно будет испортить свою репутацию как риэлтора. Сделайте качественную рекламу, постарайтесь донести до потенциальных покупателей, почему им нужно купить определенный объект именно сейчас, и именно у Вас. С клиентами держите себя уверенно и дружелюбно, будьте позитивны и постарайтесь влюбить в квартиру потенциального покупателя. Можете предложить «бонусы», которых нет у конкурентов. Но не забывайте, что ваша главная задача – найти наиболее благоприятный вариант для клиента. А не то, что «нужно продать».
- Организация сделки. Подготовьте все необходимые документы и организуйте всё, согласно законам Российской Федерации.